Die ungeprüfte Substanz: Die größte Lücke beim Immobilienkauf im Ausland

Für ein Hotel von drei Nächten liest du ein Dutzend Bewertungen, vergleichst Lage, Sauberkeit und Frühstück. Für das Haus, in dem du die nächsten zwanzig Jahre lebst oder einen sechsstelligen Betrag investierst, verlässt du dich oft auf ein paar Renderings und das gute Gefühl beim Besichtigungstermin. Dieser Widerspruch ist kein Zufall - er hat System.

Bei nahezu jeder Kapitalanlage werden heute mehrere Ebenen der Due Diligence durchlaufen. Rechtliche Risiken werden geprüft, steuerliche Strukturen analysiert, wirtschaftliche Kennzahlen hinterfragt. Je höher das Volumen, desto selbstverständlicher der Prozess.

Die Lücke beginnt dort, wo das Asset beginnt

Interessant ist, dass bei Auslandsimmobilien genau dort eine Lücke entsteht, wo das eigentliche Asset anfängt. Eigentumsverhältnisse werden geprüft. Kaufverträge werden geprüft. Steuerliche Konstruktionen werden geprüft. Die technische Qualität der Immobilie selbst wird dagegen oft schlicht vorausgesetzt.

Dabei liegt ein erheblicher Teil des Risikos nicht im Vertrag, sondern im Objekt.

Anwalt und Steuerberater prüfen nicht die Substanz

Ein Anwalt stellt sicher, dass du rechtssicher Eigentum erwirbst. Ein Steuerberater sorgt dafür, dass die Struktur zu deiner Situation passt. Beide erfüllen eine wichtige Aufgabe - aber keiner von beiden beantwortet die Frage, ob die Immobilie technisch hält, was sie auf dem Papier verspricht.

Feuchteschäden im Mauerwerk, ungeeignete Wandaufbauten für das lokale Klima, statische Mängel, unrealistische Sanierungskosten, ein Bauträger ohne Substanz: Keines dieser Risiken steht im Grundbuch. Und keines erkennst du bei einer Besichtigung mit Makler und Sonnenschein.

Die gefährlichste Annahme

Immer wieder überrascht mich, wie viel Aufmerksamkeit bei Investitionen im sechs- oder siebenstelligen Bereich auf die rechtliche und steuerliche Absicherung gelegt wird, während die technische Qualität des Assets selbst ungeprüft bleibt. Nicht weil sie unwichtig wäre. Sondern weil oft angenommen wird, jemand anderes habe diesen Teil bereits geprüft.

In der Praxis zeigt sich regelmäßig: Genau diese Annahme ist die größte Lücke im gesamten Prüfungsprozess.

Was eine technische Prüfung leistet

Eine unabhängige technische Prüfung schließt diese Lücke. Sie bewertet Bausubstanz, Material und Bauphysik, gleicht Pläne mit Bewilligungen ab, prüft den Bauträger und rechnet die versprochene Rendite gegen. Am Ende steht eine klare Einschätzung: kaufen, nachverhandeln oder Finger weg.

Das ersetzt weder Anwalt noch Steuerberater. Es ergänzt sie um die Ebene, die am Ende über Freude oder Frust entscheidet - die Immobilie selbst.

Genau das leistet mein Immobilien-Check. Unabhängig, bezahlt allein von dir, in 48 Stunden, für 750 Euro.

Benjamin Fercher ist Bauingenieur und unabhängiger Berater für den Kauf und Bau von Immobilien im In- und Ausland. Bezahlt wird er ausschließlich vom Käufer.