Die Rate ist fällig, das Haus ist nicht weiter
Off-Plan im Ausland heißt fast immer: Sie zahlen nach Kalender, nicht nach Baufortschritt. Was das wirtschaftlich bedeutet und welche Klausel es ändert.
Off-Plan im Ausland heißt fast immer: Sie zahlen nach Kalender, nicht nach Baufortschritt. Was das wirtschaftlich bedeutet und welche Klausel es ändert.
Die Mail kommt an einem Dienstag. Rate drei ist fällig, 45.000 Euro, zahlbar binnen zehn Tagen. Im Vertrag steht ein Datum. Im Vertrag steht nicht, wie weit das Haus dann sein muss. Und niemand war seit dem Kauf auf der Baustelle.
Das ist bei Off-Plan-Käufen im Ausland der Normalfall, nicht die Ausnahme. Und es ist der Punkt, an dem die meisten Käufer Geld verlieren, lange bevor irgendetwas einstürzt oder undicht wird.
In Deutschland regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, wann ein Bauträger welchen Teil des Kaufpreises verlangen darf. Die Raten hängen dort an Bauabschnitten, nicht an Terminen. In Österreich übernimmt das Bauträgervertragsgesetz eine ähnliche Funktion. Im Ausland gibt es diese Kopplung meistens nicht, und wenn es sie gibt, gilt sie oft nur für inländische Käufer oder nur für bestimmte Projektarten.
Wo nichts vorgeschrieben ist, schreibt der Bauträger den Zahlungsplan. Und der schreibt ihn so, wie er seine Liquidität braucht: nach Kalender. Das ist aus seiner Sicht vernünftig. Aus Ihrer Sicht heißt es, dass Sie unbesichert vorfinanzieren.
Bei einem Projekt auf grüner Wiese fliesst das Geld der ersten Raten fast nie in Ihr Haus. Es fliesst in Erschliessung: Zufahrt, Kanal, Wasser, Strom, teilweise Kläranlage und Aussenanlagen. Diese Dinge müssen zuerst da sein, sie sind teuer, und sie gehören nicht Ihnen. Wenn das Projekt in dieser Phase stehen bleibt, halten Sie eine Forderung gegen eine Gesellschaft im Ausland und einen Anteil an einer Straße.
Deshalb ist die Frage nicht, ob der Bauträger seriös wirkt. Die Frage ist, was Sie in der Hand haben, wenn er es nicht schafft.
Sie brauchen keinen Titel und keine Behörde dafür. Sie brauchen eine Formulierung im Kaufvertrag, die Sie vor Unterschrift verhandeln. Danach nicht mehr.
Jede Rate wird fällig, wenn der zugehörige Bautenstand erreicht und schriftlich festgestellt ist. Die Feststellung erfolgt durch einen vom Käufer benannten Sachkundigen anhand einer im Vertrag beschriebenen Leistung. Wird der Bautenstand bis zum genannten Termin nicht erreicht, verschiebt sich die Fälligkeit, ohne dass Verzugsfolgen für den Käufer entstehen.
Drei Dinge müssen darin vorkommen: der Bautenstand, wer ihn feststellt, und was passiert, wenn er nicht erreicht ist. Fehlt der dritte Teil, ist der Rest wirkungslos.
Nicht jeder Bauabschnitt taugt als Zahlungspunkt. Brauchbar ist ein Zeitpunkt dann, wenn danach etwas verdeckt ist, das man vorher prüfen konnte. Genau darum liegen die sinnvollen Raten immer kurz vor dem Verschwinden einer Schicht.
Die meisten Käufer sitzen zweitausend Kilometer weg und können nicht zu jedem dieser Zeitpunkte anreisen. Was funktioniert, ist ein Fotoprotokoll an genau diesen sechs Punkten, mit Datum, aus festgelegten Blickrichtungen, und die Zahlung daran gehängt.
Der letzte Halbsatz ist der wichtige. Ohne Kopplung an die Zahlung bekommen Sie keine Fotos von der Bewehrung, weil es zu diesem Zeitpunkt niemandem nützt ausser Ihnen. Mit Kopplung bekommen Sie sie zuverlässig.
Ich prüfe für Käufer die Unterlagen vor Vertragsunterschrift und formuliere, welche Bautenstände an welche Rate gehören. Während der Bauzeit sehe ich mir die Protokolle an und sage, ob der Stand erreicht ist. Bezahlt werde ich ausschließlich vom Käufer. Wenn Sie gerade vor Rate drei sitzen und nicht wissen, ob Sie überweisen sollen, schicken Sie mir Vertrag und Zahlungsplan.