Portugal ist der beliebteste Auswanderer-Standort für deutschsprachige Käufer. Alentejo, Algarve, Lissabon, Silberküste — die Nachfrage ist hoch, die Preise steigen, und das Angebot wird dünner. Gleichzeitig sehe ich bei meinen Immobilien-Checks immer wieder dieselben Probleme. Hier die wichtigsten.
Eigentumsrecht
Portugal ist unkompliziert. Ausländer können uneingeschränkt Eigentum erwerben — Grundstücke, Häuser, Wohnungen, Gewerbeobjekte. Kein Leasehold, kein Treuhänder, kein Sonderstatus. Du kaufst, du stehst im Grundbuch (Registo Predial), du bist Eigentümer. Die Eintragung erfolgt über den Notar (Notário) und die Conservatória do Registo Predial.
Was trotzdem schiefgehen kann: Grundbucheinträge in ländlichen Gegenden sind teilweise veraltet oder unvollständig. Besonders bei alten Quintas im Alentejo stimmen Grenzen, Flächen und Eigentümerangaben nicht immer mit der Realität überein. Immer den aktuellen Grundbuchauszug (Certidão de Registo Predial) und den Steuerauszug (Caderneta Predial) prüfen — und vergleichen.
Neubauten und Bauträger
An der Algarve und rund um Lissabon gibt es einen aktiven Bauträgermarkt. Apartments, Villen, Off-Plan-Projekte. Der Standard ist in der Regel solide — Portugal hat funktionierende Bauvorschriften und eine Aufsichtsbehörde (IMPIC) die Bauträger registriert.
Das Problem liegt nicht in der Regulierung sondern in der Bauweise. Was heute gebaut wird: Hohlziegel mit Polystyrol-Wärmedämmverbundsystem und Klimaanlage. Funktioniert technisch, ist aber bauphysikalisch fragwürdig in einem Land mit 40°C im Sommer. Die Wand kann nicht atmen. Die Feuchtigkeitsregulierung ist null. Die Klimaanlage läuft von Mai bis Oktober durch.
Zum Vergleich: Portugals eigene Bautradition (Taipa — Stampflehm) löst das Problem seit Jahrhunderten. 50 cm Lehmwand verschiebt die Außenhitze um 10–12 Stunden nach innen. Kostenlose Klimatisierung ohne Strom. Wird aber kaum noch gebaut weil Bauträger mit industriellen Materialien schneller und billiger arbeiten.
Was ich bei Bauträger-Projekten prüfe: Baugenehmigung (Licença de Construção), Zahlungsplan (an Baufortschritt gekoppelt?), Baubeschreibung (welche Materialien, welcher Wandaufbau), Fertigstellungsgarantie und Gewährleistung. Und ob der Preis pro Quadratmeter zum Standort passt.
Quintas und Bestandshäuser
Der Traum vieler Auswanderer: Eine alte Quinta im Alentejo mit Korkeichen und Olivenhainen. Die Romantik ist real — die Sanierungskosten auch.
Was ich regelmäßig sehe: Aufsteigende Feuchtigkeit weil die Horizontalsperre fehlt oder nie funktioniert hat. Dachstühle die durchhängen oder von Holzwürmern befallen sind. Elektrik die nicht ansatzweise den Normen entspricht. Sanitärleitungen aus den 60er Jahren. Und Verkäufer die das als "renovierungsbedürftig" deklarieren und einen Preis verlangen der die Sanierung nicht einrechnet.
Faustregel: Wenn die Sanierung mehr als 50% des Kaufpreises kostet, kaufst du nicht günstig. Du kaufst teuer mit Zeitverzögerung. Lass die Sanierung durchrechnen bevor du unterschreibst — nicht danach.
Kalkputz und Kalkfarbe statt Kunstharzputz — das ist in Portugal nicht nur Tradition sondern bauphysikalisch überlegen. Die weißen Fassaden im Alentejo sind nicht Ästhetik. Kalk reflektiert Sonnenstrahlung, ist natürlich antibakteriell (pH über 12) und reguliert Feuchte. Wer bei der Sanierung Kunstharz statt Kalk verwendet, arbeitet gegen das Gebäude.
Grundstücke
Nicht alles was als Baugrund angeboten wird ist bebaubar. Portugal unterscheidet zwischen urbano (Bauland) und rústico (landwirtschaftliche Fläche). Auf rústico-Grundstücken ist Bauen entweder nicht möglich oder an strenge Auflagen gebunden. Besonders im Alentejo und im Hinterland werden regelmäßig rústico-Flächen als Baugrundstücke angeboten — mit dem Hinweis "Umwidmung möglich." Möglich heißt nicht sicher.
Seit den Waldbränden hat Portugal in vielen Regionen die Bauvorschriften für Brandschutz und Abstandsflächen verschärft. In Risikogebieten (Perigosidade de incêndio rural) gelten strengere Regeln für Neubau und Sanierung. Steht in keinem Exposé.
Was ich bei Grundstücken prüfe: Widmung (urbano vs. rústico), Licença de Construção oder zumindest Parecer Prévio (Vorabgenehmigung), Erschließung (Strom, Wasser, Zufahrt), Waldbrand-Risikozone, Bodenbeschaffenheit und ob die Grundstücksgrenzen mit dem Grundbuch übereinstimmen.
Steuern und Nebenkosten
Beim Kauf fallen an: IMT (Grunderwerbsteuer, gestaffelt nach Preis und Nutzung, 0–8%), Imposto de Selo (Stempelsteuer, 0,8%), Notarkosten und Registrierung. Zusammen typisch 6–10% des Kaufpreises. Dazu kommt die jährliche Grundsteuer IMI (0,3–0,8% des Steuerwertes).
Der NHR-Status (Non-Habitual Resident) ist für Auswanderer steuerlich attraktiv — 10 Jahre vergünstigte Besteuerung auf ausländische Einkünfte. Seit 2024 gibt es Änderungen am Programm. Steuerberater vor Ort einschalten.
Was kostet Bauen in Portugal?
Schlüsselfertig im Standard-Neubau: 1.200–1.800 EUR/m² an der Algarve und im Großraum Lissabon. Im Alentejo und im Norden günstiger: 900–1.400 EUR/m². Premium-Niveau (Naturstein, Massivholz, hochwertige Haustechnik): 1.800–2.500 EUR/m². Taipa-Bau (Stampflehm) ist arbeitszeitintensiver aber materialarm — die Kosten liegen ähnlich wie konventioneller Bau wenn lokale Handwerker verfügbar sind.
Mein Immobilien-Check für Portugal
Du schickst mir die Unterlagen — Exposé, Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Fotos. Innerhalb von 48 Stunden bekommst du einen strukturierten Report mit Ampelbewertung: Eigentum, Bausubstanz, Standort, Preis, Risiken. Klare Handlungsempfehlung: Kaufen, nachverhandeln oder Finger weg.
250 EUR pauschal. Kein Interesse meinerseits am Zustandekommen des Kaufs.
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