Steuer­anreize sind kein Investment-KriteriumTax incentives are not an investment criterion

In den letzten Monaten ist Bewegung in den Markt für Auslandsimmobilien gekommen wie schon lange nicht mehr. Die Türkei hat im Mai 2026 ein Gesetz beschlossen, das neuen Residenten 20 Jahre Steuerfreiheit auf ausländische Einkünfte und Kapitalgewinne gewährt. Zypern verlängerte gleichzeitig die 5-Prozent-VAT-Regel für Erstwohnsitze bis Ende 2026. In Deutschland berät der Bundestag erstmals seit Jahrzehnten ernsthaft über eine Vermögenssteuer ab 1 Million Euro.In recent months the market for foreign property has moved like it has not in a long time. In May 2026 Turkey passed a law granting new residents 20 years of tax exemption on foreign income and capital gains. At the same time Cyprus extended the 5 percent VAT rule for primary residences until the end of 2026. In Germany, for the first time in decades, the Bundestag is seriously debating a wealth tax from one million euros.

All das löst eine vorhersehbare Reaktion aus: deutschsprachige Käufer suchen nach Auswegen. Steuerlich attraktive Länder, Auslandsimmobilien als Vermögensschutz, schnelles Handeln bevor das Fenster zugeht.All of this triggers a predictable reaction: German-speaking buyers start looking for a way out. Tax-friendly countries, foreign property as asset protection, acting fast before the window closes.

Diese Reaktion ist verständlich, aber sie führt häufig zu falschen Entscheidungen.That reaction is understandable, but it often leads to the wrong decisions.

Ein Auslandshaus ist kein SteuermodellA house abroad is not a tax structure

Es ist ein Bauwerk in einem fremden Markt mit fremden Bauträgern, fremden Klimazonen, fremden Rechtssystemen und fremden Risiken. Wer eine Immobilien-Kaufentscheidung primär auf einen steuerlichen Anreiz stützt, übersieht in der Regel was wirklich zählt.It is a building in a foreign market with foreign developers, foreign climate zones, foreign legal systems and foreign risks. Anyone who bases a property purchase mainly on a tax incentive usually overlooks what actually counts.

Was wirklich zähltWhat actually counts

Es sind drei Ebenen, die wenig mit Steuer zu tun haben. Erstens: Eigentumsrecht. Wer ist tatsächlich Eigentümer? Welcher Vertragsrahmen gilt? Wer haftet bei Mängeln? In Indonesien dürfen Ausländer kein Land besitzen, nur pachten. In Mexiko gibt es Sonderregeln für die Küstenzone. In der Türkei greift künftig eine 200.000-Dollar-Schwelle für die Aufenthaltserlaubnis. Diese Strukturen sind wichtiger als jeder Steuersatz.Three levels that have little to do with tax. First: ownership law. Who actually owns it? Which contractual framework applies? Who is liable for defects? In Indonesia foreigners may not own land, only lease it. In Mexico there are special rules for the coastal zone. In Turkey a 200,000-dollar threshold for residency is coming. These structures matter more than any tax rate.

Zweitens: Bauträger und Substanz. Wer baut das Haus? Welche Referenzen hat die Firma? Welche Materialien werden tatsächlich verbaut, und sind sie für das lokale Klima geeignet? Ein deutscher Wandaufbau funktioniert auf Zypern nicht, ein zyprischer nicht in den portugiesischen Bergen. Wer das ignoriert, baut langsam wachsende Probleme ein.Second: the developer and the substance. Who builds the house? What references does the company have? Which materials are actually used, and are they suited to the local climate? A German wall build-up does not work in Cyprus, a Cypriot one does not work in the Portuguese mountains. Ignore this and you build in slowly growing problems.

Drittens: Zeit und Realitätsabgleich. Wer aufgrund einer politischen Drohung in zwei Wochen kauft, kauft schlecht. Auslandskäufe brauchen 6 bis 12 Monate Vorlauf für sauberes Verständnis von Markt, Bauträger und Vertragslandschaft.Third: time and a reality check. Whoever buys within two weeks because of a political threat buys badly. Purchases abroad need 6 to 12 months of lead time for a clean understanding of the market, the developer and the contractual landscape.

Steueranreize sind ein Argument für einen Standort. Sie sind kein Argument für ein bestimmtes Objekt, einen bestimmten Bauträger oder einen bestimmten Zeitpunkt. Wer die Anreize nutzen will, sollte zuerst die Substanz prüfen lassen. Sonst ist die Steuerersparnis nach drei Jahren Bauschäden komplett aufgebraucht.Tax incentives are an argument for a location. They are not an argument for a specific property, a specific developer or a specific moment. If you want to use the incentives, have the substance checked first. Otherwise the tax saving is fully eaten up after three years of building defects.

Wer in Zypern, Portugal, Türkei oder einem anderen Markt konkret kauft - die Pre-Buy-Risikoanalyse kostet 250 Euro und dauert 48 Stunden. Das ist ein Bruchteil dessen was ein falscher Kauf kostet.If you are buying concretely in Cyprus, Portugal, Turkey or another market - the pre-buy risk analysis costs 250 euros and takes 48 hours. That is a fraction of what a wrong purchase costs.

Benjamin Fercher ist Bauingenieur und unabhängiger Berater. Sein Grundsatz: Substanz vor Steuer.Benjamin Fercher is a civil engineer and independent advisor. His principle: substance before tax.