Portugal ist der beliebteste Auswanderer-Standort für deutschsprachige Käufer. Alentejo, Algarve, Lissabon, Silberküste — die Nachfrage ist hoch, die Preise steigen, und das Angebot wird dünner. Gleichzeitig sehe ich bei meinen Immobilien-Checks immer wieder dieselben Probleme. Hier die wichtigsten.Portugal is the most popular emigration destination for German-speaking buyers. Alentejo, Algarve, Lisbon, the Silver Coast - demand is high, prices are rising, and supply is thinning. At the same time, in my property checks I keep seeing the same problems. Here are the main ones.
EigentumsrechtOwnership law
Portugal ist unkompliziert. Ausländer können uneingeschränkt Eigentum erwerben — Grundstücke, Häuser, Wohnungen, Gewerbeobjekte. Kein Leasehold, kein Treuhänder, kein Sonderstatus. Du kaufst, du stehst im Grundbuch (Registo Predial), du bist Eigentümer. Die Eintragung erfolgt über den Notar (Notário) und die Conservatória do Registo Predial.Portugal is straightforward. Foreigners can acquire property without restriction - plots, houses, apartments, commercial units. No leasehold, no trustee, no special status. You buy, you are entered in the land register (Registo Predial), you are the owner. Registration runs via the notary (Notário) and the Conservatória do Registo Predial.
Was trotzdem schiefgehen kann: Grundbucheinträge in ländlichen Gegenden sind teilweise veraltet oder unvollständig. Besonders bei alten Quintas im Alentejo stimmen Grenzen, Flächen und Eigentümerangaben nicht immer mit der Realität überein. Immer den aktuellen Grundbuchauszug (Certidão de Registo Predial) und den Steuerauszug (Caderneta Predial) prüfen — und vergleichen.What can still go wrong: land-register entries in rural areas are sometimes outdated or incomplete. Especially with old quintas in the Alentejo, boundaries, areas and ownership details do not always match reality. Always check the current land-register extract (Certidão de Registo Predial) and the tax record (Caderneta Predial) - and compare them.
Neubauten und BauträgerNew builds and developers
An der Algarve und rund um Lissabon gibt es einen aktiven Bauträgermarkt. Apartments, Villen, Off-Plan-Projekte. Der Standard ist in der Regel solide — Portugal hat funktionierende Bauvorschriften und eine Aufsichtsbehörde (IMPIC) die Bauträger registriert.On the Algarve and around Lisbon there is an active developer market. Apartments, villas, off-plan projects. The standard is usually solid - Portugal has functioning building codes and a supervisory authority (IMPIC) that registers developers.
Das Problem liegt nicht in der Regulierung sondern in der Bauweise. Was heute gebaut wird: Hohlziegel mit Polystyrol-Wärmedämmverbundsystem und Klimaanlage. Funktioniert technisch, ist aber bauphysikalisch fragwürdig in einem Land mit 40°C im Sommer. Die Wand kann nicht atmen. Die Feuchtigkeitsregulierung ist null. Die Klimaanlage läuft von Mai bis Oktober durch.The problem is not the regulation but the building method. What is built today: hollow brick with a polystyrene external insulation system and air-conditioning. It works technically, but is questionable in building-physics terms in a country with 40°C summers. The wall cannot breathe. Moisture regulation is zero. The air-conditioning runs from May to October.
Zum Vergleich: Portugals eigene Bautradition (Taipa — Stampflehm) löst das Problem seit Jahrhunderten. 50 cm Lehmwand verschiebt die Außenhitze um 10–12 Stunden nach innen. Kostenlose Klimatisierung ohne Strom. Wird aber kaum noch gebaut weil Bauträger mit industriellen Materialien schneller und billiger arbeiten.For comparison: Portugal’s own building tradition (Taipa - rammed earth) has solved this for centuries. A 50 cm earth wall shifts outside heat 10-12 hours inward. Free cooling without electricity. But it is hardly built anymore because developers work faster and cheaper with industrial materials.
Was ich bei Bauträger-Projekten prüfe: Baugenehmigung (Licença de Construção), Zahlungsplan (an Baufortschritt gekoppelt?), Baubeschreibung (welche Materialien, welcher Wandaufbau), Fertigstellungsgarantie und Gewährleistung. Und ob der Preis pro Quadratmeter zum Standort passt.What I check on developer projects: building permit (Licença de Construção), payment plan (tied to construction progress?), construction description (which materials, which wall build-up), completion guarantee and warranty. And whether the price per square metre fits the location.
Quintas und BestandshäuserQuintas and existing houses
Der Traum vieler Auswanderer: Eine alte Quinta im Alentejo mit Korkeichen und Olivenhainen. Die Romantik ist real — die Sanierungskosten auch.The dream of many emigrants: an old quinta in the Alentejo with cork oaks and olive groves. The romance is real - so are the renovation costs.
Was ich regelmäßig sehe: Aufsteigende Feuchtigkeit weil die Horizontalsperre fehlt oder nie funktioniert hat. Dachstühle die durchhängen oder von Holzwürmern befallen sind. Elektrik die nicht ansatzweise den Normen entspricht. Sanitärleitungen aus den 60er Jahren. Und Verkäufer die das als "renovierungsbedürftig" deklarieren und einen Preis verlangen der die Sanierung nicht einrechnet.What I see regularly: rising damp because the horizontal barrier is missing or never worked. Roof structures that sag or are infested with woodworm. Electrics nowhere near code. Plumbing from the 1960s. And sellers who declare this as “in need of renovation” and ask a price that does not include the renovation.
Faustregel: Wenn die Sanierung mehr als 50% des Kaufpreises kostet, kaufst du nicht günstig. Du kaufst teuer mit Zeitverzögerung. Lass die Sanierung durchrechnen bevor du unterschreibst — nicht danach.Rule of thumb: if the renovation costs more than 50% of the purchase price, you are not buying cheaply. You are buying expensively with a delay. Have the renovation calculated before you sign - not after.
Kalkputz und Kalkfarbe statt Kunstharzputz — das ist in Portugal nicht nur Tradition sondern bauphysikalisch überlegen. Die weißen Fassaden im Alentejo sind nicht Ästhetik. Kalk reflektiert Sonnenstrahlung, ist natürlich antibakteriell (pH über 12) und reguliert Feuchte. Wer bei der Sanierung Kunstharz statt Kalk verwendet, arbeitet gegen das Gebäude.Lime plaster and lime paint instead of synthetic-resin render - in Portugal this is not just tradition but superior in building-physics terms. The white facades of the Alentejo are not aesthetics. Lime reflects solar radiation, is naturally antibacterial (pH above 12) and regulates moisture. Anyone using synthetic resin instead of lime in a renovation works against the building.
GrundstückePlots
Nicht alles was als Baugrund angeboten wird ist bebaubar. Portugal unterscheidet zwischen urbano (Bauland) und rústico (landwirtschaftliche Fläche). Auf rústico-Grundstücken ist Bauen entweder nicht möglich oder an strenge Auflagen gebunden. Besonders im Alentejo und im Hinterland werden regelmäßig rústico-Flächen als Baugrundstücke angeboten — mit dem Hinweis "Umwidmung möglich." Möglich heißt nicht sicher.Not everything offered as building land can be built on. Portugal distinguishes between urbano (building land) and rústico (agricultural land). On rústico plots, building is either impossible or subject to strict conditions. Especially in the Alentejo and the hinterland, rústico land is regularly offered as building plots - with the note “reclassification possible.” Possible does not mean certain.
Seit den Waldbränden hat Portugal in vielen Regionen die Bauvorschriften für Brandschutz und Abstandsflächen verschärft. In Risikogebieten (Perigosidade de incêndio rural) gelten strengere Regeln für Neubau und Sanierung. Steht in keinem Exposé.Since the wildfires, Portugal has tightened building rules for fire protection and setbacks in many regions. In risk zones (Perigosidade de incêndio rural) stricter rules apply to new builds and renovations. It appears in no listing.
Was ich bei Grundstücken prüfe: Widmung (urbano vs. rústico), Licença de Construção oder zumindest Parecer Prévio (Vorabgenehmigung), Erschließung (Strom, Wasser, Zufahrt), Waldbrand-Risikozone, Bodenbeschaffenheit und ob die Grundstücksgrenzen mit dem Grundbuch übereinstimmen.What I check on plots: zoning (urbano vs. rústico), a Licença de Construção or at least a Parecer Prévio (preliminary approval), servicing (electricity, water, access), wildfire risk zone, soil conditions, and whether the plot boundaries match the land register.
Steuern und NebenkostenTaxes and transaction costs
Beim Kauf fallen an: IMT (Grunderwerbsteuer, gestaffelt nach Preis und Nutzung, 0–8%), Imposto de Selo (Stempelsteuer, 0,8%), Notarkosten und Registrierung. Zusammen typisch 6–10% des Kaufpreises. Dazu kommt die jährliche Grundsteuer IMI (0,3–0,8% des Steuerwertes).On purchase the following apply: IMT (transfer tax, staggered by price and use, 0-8%), Imposto de Selo (stamp duty, 0.8%), notary and registration costs. Together typically 6-10% of the purchase price. Plus the annual property tax IMI (0.3-0.8% of the taxable value).
Der NHR-Status (Non-Habitual Resident) ist für Auswanderer steuerlich attraktiv — 10 Jahre vergünstigte Besteuerung auf ausländische Einkünfte. Seit 2024 gibt es Änderungen am Programm. Steuerberater vor Ort einschalten.The NHR status (Non-Habitual Resident) is tax-attractive for emigrants - 10 years of reduced taxation on foreign income. Since 2024 there have been changes to the programme. Bring in a local tax advisor.
Was kostet Bauen in Portugal?What does building in Portugal cost?
Schlüsselfertig im Standard-Neubau: 1.200–1.800 EUR/m² an der Algarve und im Großraum Lissabon. Im Alentejo und im Norden günstiger: 900–1.400 EUR/m². Premium-Niveau (Naturstein, Massivholz, hochwertige Haustechnik): 1.800–2.500 EUR/m². Taipa-Bau (Stampflehm) ist arbeitszeitintensiver aber materialarm — die Kosten liegen ähnlich wie konventioneller Bau wenn lokale Handwerker verfügbar sind.Turnkey standard new build: 1,200-1,800 EUR/m² on the Algarve and in Greater Lisbon. Cheaper in the Alentejo and the north: 900-1,400 EUR/m². Premium level (natural stone, solid timber, high-end services): 1,800-2,500 EUR/m². Taipa (rammed earth) is more labour-intensive but material-light - costs are similar to conventional construction where local craftsmen are available.
Mein Immobilien-Check für PortugalMy property check for Portugal
Du schickst mir die Unterlagen — Exposé, Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Fotos. Innerhalb von 48 Stunden bekommst du einen strukturierten Report mit Ampelbewertung: Eigentum, Bausubstanz, Standort, Preis, Risiken. Klare Handlungsempfehlung: Kaufen, nachverhandeln oder Finger weg.You send me the documents - listing, purchase contract, land-register extract, photos. Within 48 hours you get a structured report with a traffic-light rating: ownership, building fabric, location, price, risks. A clear recommendation: buy, renegotiate or walk away.
250 EUR pauschal. Kein Interesse meinerseits am Zustandekommen des Kaufs.250 EUR flat. No interest of mine in the deal going through.
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