Spanien ist nach Portugal der zweitbeliebteste Immobilienmarkt für DACH-Auswanderer. Costa Blanca, Costa del Sol, Balearen, Kanaren — die Nachfrage ist riesig und das Angebot reicht von professionellen Neubauprojekten bis zu unsanierten Ruinen im Hinterland. Die Preisspanne ist enorm, die Qualität ebenfalls.After Portugal, Spain is the second most popular property market for German-speaking emigrants. Costa Blanca, Costa del Sol, the Balearics, the Canaries - demand is huge and supply ranges from professional new-build projects to unrenovated ruins in the hinterland. The price range is enormous, and so is the quality.
EigentumsrechtOwnership law
Ausländer können in Spanien uneingeschränkt Eigentum erwerben. Grundstücke, Häuser, Wohnungen — alles ohne Einschränkung. Die Eintragung erfolgt im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Eine NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer) ist Pflicht für jeden Immobilienkauf — ohne NIE kein Kauf, kein Vertrag, kein Grundbucheintrag. Die Beantragung dauert ein paar Wochen, ist aber unkompliziert.Foreigners can acquire property in Spain without restriction. Plots, houses, apartments - all without limitation. Registration is made in the Registro de la Propiedad. An NIE number (foreigner identification number) is mandatory for every property purchase - no NIE, no purchase, no contract, no land-register entry. The application takes a few weeks but is straightforward.
Was schiefgehen kann: Das spanische Grundbuch ist nicht immer deckungsgleich mit dem Kataster (Catastro). Grundbuch sagt wem es gehört. Kataster sagt wie groß es ist und wo die Grenzen liegen. Beide Systeme stimmen bei älteren Immobilien oft nicht überein. Immer beides prüfen und vergleichen.What can go wrong: the Spanish land register is not always identical with the cadastre (Catastro). The land register says who owns it. The cadastre says how big it is and where the boundaries are. For older properties the two systems often do not match. Always check and compare both.
Das Schwarzbau-ProblemThe illegal-build problem
Spanien hat ein Schwarzbau-Problem das es in dieser Dimension in keinem anderen europäischen Land gibt. Zwischen den 1960er und 2008 wurde an den Küsten gebaut als gäbe es keine Vorschriften. Teilweise gab es die auch nicht — oder sie wurden ignoriert.Spain has an illegal-build problem on a scale found in no other European country. Between the 1960s and 2008, construction along the coasts proceeded as if there were no rules. In part there were none - or they were ignored.
Fakt: Die spanische Regierung schätzt die Zahl illegaler Bauten auf über 3 Millionen. Viele davon werden heute ganz normal am Markt gehandelt — mit Grundbucheintrag. Ein Grundbucheintrag in Spanien bedeutet NICHT dass das Gebäude legal ist. Er bestätigt nur das Eigentum, nicht die Baugenehmigung.Fact: the Spanish government estimates the number of illegal buildings at over 3 million. Many of them are traded quite normally on the market today - with a land-register entry. A land-register entry in Spain does NOT mean the building is legal. It only confirms ownership, not the building permit.
Das betrifft besonders die Küstenregionen. An der Costa Blanca, der Costa del Sol und auf den Balearen gibt es tausende Immobilien die ohne gültige Licencia de Primera Ocupación (Erstbezugsgenehmigung) verkauft werden. Ohne diese Lizenz bekommst du keinen legalen Strom- und Wasseranschluss, keine Versicherung und im schlimmsten Fall eine Abrissanordnung.This particularly affects the coastal regions. On the Costa Blanca, the Costa del Sol and the Balearics there are thousands of properties sold without a valid Licencia de Primera Ocupación (first-occupancy licence). Without this licence you get no legal electricity and water connection, no insurance and, in the worst case, a demolition order.
Was ich prüfe: Nota Simple (aktueller Grundbuchauszug), Licencia de Obra (Baugenehmigung), Licencia de Primera Ocupación (Nutzungsgenehmigung), Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitszertifikat). Fehlt eines davon, ist das ein Problem.What I check: Nota Simple (current land-register extract), Licencia de Obra (building permit), Licencia de Primera Ocupación (occupancy permit), Cédula de Habitabilidad (habitability certificate). If one is missing, that is a problem.
Das Küstengesetz (Ley de Costas)The coastal law (Ley de Costas)
Spaniens Küstengesetz schützt einen Streifen von 100 Metern ab der Küstenlinie. In dieser Zone darf nicht gebaut werden — und bestehende Gebäude haben eine Konzession auf Zeit, keine dauerhafte Baugenehmigung. Das betrifft auch Immobilien die seit Jahrzehnten stehen und ganz normal im Grundbuch eingetragen sind.Spain’s coastal law protects a strip of 100 metres from the shoreline. In this zone building is prohibited - and existing buildings hold a time-limited concession, not a permanent building permit. This also affects properties that have stood for decades and are normally registered in the land register.
An der Küste gekaufte Immobilien innerhalb dieser Zone können theoretisch nach Ablauf der Konzession entschädigungslos abgerissen werden. Das passiert selten, aber das Risiko existiert und drückt den Wiederverkaufswert. Immobilien im Küstenstreifen immer auf Ley-de-Costas-Status prüfen lassen.Properties bought within this zone can, in theory, be demolished without compensation after the concession expires. This rarely happens, but the risk exists and depresses resale value. Always have properties in the coastal strip checked for their Ley-de-Costas status.
Neubauten und BauträgerNew builds and developers
Spaniens Bauträgermarkt hat sich seit der Krise 2008 professionalisiert. Es gibt seriöse Entwickler mit Bankgarantien, milestone-basierten Zahlungsplänen und solider Bauqualität. Es gibt aber auch weiterhin Projekte die auf dem Papier professionell aussehen und in der Realität Probleme haben.Spain’s developer market has professionalised since the 2008 crisis. There are reputable developers with bank guarantees, milestone-based payment plans and solid build quality. But there are also still projects that look professional on paper and have problems in reality.
Typische Schwachstellen bei Neubauten an der Küste: Polystyrol-WDVS bei hoher Sonneneinstrahlung (gleiche Problematik wie in Portugal), mangelhafte Abdichtung bei Dachterrassen und Flachdächern, dünne Wände (Hohlziegel 20 cm) ohne thermische Masse, Klimaanlage als einzige Klimatisierung. Das funktioniert technisch, ist aber energetisch ineffizient und bauphysikalisch fragwürdig.Typical weak points in coastal new builds: polystyrene external insulation under high solar exposure (the same issue as in Portugal), poor waterproofing on roof terraces and flat roofs, thin walls (20 cm hollow brick) without thermal mass, air-conditioning as the only cooling. It works technically, but is energy-inefficient and questionable in building-physics terms.
Seit 2008 gilt das Gesetz zur Bauträger-Absicherung: Bei Off-Plan-Käufen muss der Bauträger eine Bankgarantie oder Versicherung für die Anzahlungen vorweisen. Ohne diese Garantie sollte kein Geld fließen.Since 2008 the developer-protection law applies: on off-plan purchases the developer must provide a bank guarantee or insurance for deposits. Without this guarantee, no money should flow.
BestandsimmobilienExisting properties
Ältere Immobilien in Spanien — besonders Fincas im Hinterland — haben typische Probleme: Feuchtigkeit (fehlende Horizontalsperre), veraltete Elektrik, Sanitärleitungen aus verzinktem Stahl (korrodiert), Flachdächer die nicht dicht sind. Dazu kommt die Schwarzbau-Problematik: Anbauten, Pools, Garagen die ohne Genehmigung gebaut wurden und bei einem Verkauf zum Problem werden.Older properties in Spain - especially fincas in the hinterland - have typical problems: damp (missing horizontal barrier), outdated electrics, plumbing of galvanised steel (corroded), flat roofs that are not watertight. Add the illegal-build issue: extensions, pools, garages built without a permit that become a problem on sale.
Faustregel Sanierung: Bei spanischen Fincas und Altbauten kalkuliere ich grundsätzlich 40–70% des Kaufpreises für Sanierung ein. Wer weniger einplant, wird überrascht. Wer Fotos als Entscheidungsgrundlage nimmt statt einen Fachmann schickt, zahlt doppelt.Renovation rule of thumb: for Spanish fincas and old buildings I always budget 40-70% of the purchase price for renovation. Anyone who plans less will be surprised. Anyone who uses photos as a basis for decisions instead of sending an expert pays twice.
Steuern und NebenkostenTaxes and transaction costs
Neubau: 10% IVA (Mehrwertsteuer) + 1,5% Stempelsteuer (AJD). Bestand: 6–10% ITP (Grunderwerbsteuer, variiert nach Region). Dazu Notar, Registro und Gestoría — zusammen typisch 10–13% Nebenkosten auf den Kaufpreis. Jährliche Grundsteuer IBI, Einkommensteuer für Nichtresidente auf den Katasterwert (auch ohne Mieteinnahmen).New build: 10% IVA (VAT) + 1.5% stamp duty (AJD). Existing stock: 6-10% ITP (transfer tax, varies by region). Plus notary, Registro and Gestoría - together typically 10-13% transaction costs on the purchase price. Annual property tax IBI, non-resident income tax on the cadastral value (even without rental income).
Was kostet Bauen in Spanien?What does building in Spain cost?
Schlüsselfertig Standard: 1.300–2.000 EUR/m² an den Küsten. Im Inland günstiger: 1.000–1.500 EUR/m². Premium mit Naturstein und hochwertiger Technik: 2.000–3.000 EUR/m². Balearen sind teurer: 1.800–2.800 EUR/m² im Standard. Grundstückspreise variieren extrem — von 50 EUR/m² im Hinterland bis 1.500 EUR/m² in Strandlage.Turnkey standard: 1,300-2,000 EUR/m² on the coasts. Cheaper inland: 1,000-1,500 EUR/m². Premium with natural stone and high-end systems: 2,000-3,000 EUR/m². The Balearics are more expensive: 1,800-2,800 EUR/m² at standard level. Land prices vary extremely - from 50 EUR/m² in the hinterland to 1,500 EUR/m² on the beachfront.
Mein Immobilien-Check für SpanienMy property check for Spain
Du schickst mir die Unterlagen — Exposé, Nota Simple, Kaufvertrag, Fotos. Innerhalb von 48 Stunden bekommst du einen strukturierten Report: Eigentum, Baugenehmigung, Schwarzbau-Status, Bausubstanz, Standort, Preis. Klare Empfehlung: Kaufen, nachverhandeln oder Finger weg.You send me the documents - listing, Nota Simple, purchase contract, photos. Within 48 hours you get a structured report: ownership, building permit, illegal-build status, building fabric, location, price. A clear recommendation: buy, renegotiate or walk away.
250 EUR pauschal. Kein Interesse meinerseits am Zustandekommen des Kaufs.250 EUR flat. No interest of mine in the deal going through.
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