Spanien ist nach Portugal der zweitbeliebteste Immobilienmarkt für DACH-Auswanderer. Costa Blanca, Costa del Sol, Balearen, Kanaren — die Nachfrage ist riesig und das Angebot reicht von professionellen Neubauprojekten bis zu unsanierten Ruinen im Hinterland. Die Preisspanne ist enorm, die Qualität ebenfalls.
Eigentumsrecht
Ausländer können in Spanien uneingeschränkt Eigentum erwerben. Grundstücke, Häuser, Wohnungen — alles ohne Einschränkung. Die Eintragung erfolgt im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Eine NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer) ist Pflicht für jeden Immobilienkauf — ohne NIE kein Kauf, kein Vertrag, kein Grundbucheintrag. Die Beantragung dauert ein paar Wochen, ist aber unkompliziert.
Was schiefgehen kann: Das spanische Grundbuch ist nicht immer deckungsgleich mit dem Kataster (Catastro). Grundbuch sagt wem es gehört. Kataster sagt wie groß es ist und wo die Grenzen liegen. Beide Systeme stimmen bei älteren Immobilien oft nicht überein. Immer beides prüfen und vergleichen.
Das Schwarzbau-Problem
Spanien hat ein Schwarzbau-Problem das es in dieser Dimension in keinem anderen europäischen Land gibt. Zwischen den 1960er und 2008 wurde an den Küsten gebaut als gäbe es keine Vorschriften. Teilweise gab es die auch nicht — oder sie wurden ignoriert.
Fakt: Die spanische Regierung schätzt die Zahl illegaler Bauten auf über 3 Millionen. Viele davon werden heute ganz normal am Markt gehandelt — mit Grundbucheintrag. Ein Grundbucheintrag in Spanien bedeutet NICHT dass das Gebäude legal ist. Er bestätigt nur das Eigentum, nicht die Baugenehmigung.
Das betrifft besonders die Küstenregionen. An der Costa Blanca, der Costa del Sol und auf den Balearen gibt es tausende Immobilien die ohne gültige Licencia de Primera Ocupación (Erstbezugsgenehmigung) verkauft werden. Ohne diese Lizenz bekommst du keinen legalen Strom- und Wasseranschluss, keine Versicherung und im schlimmsten Fall eine Abrissanordnung.
Was ich prüfe: Nota Simple (aktueller Grundbuchauszug), Licencia de Obra (Baugenehmigung), Licencia de Primera Ocupación (Nutzungsgenehmigung), Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitszertifikat). Fehlt eines davon, ist das ein Problem.
Das Küstengesetz (Ley de Costas)
Spaniens Küstengesetz schützt einen Streifen von 100 Metern ab der Küstenlinie. In dieser Zone darf nicht gebaut werden — und bestehende Gebäude haben eine Konzession auf Zeit, keine dauerhafte Baugenehmigung. Das betrifft auch Immobilien die seit Jahrzehnten stehen und ganz normal im Grundbuch eingetragen sind.
An der Küste gekaufte Immobilien innerhalb dieser Zone können theoretisch nach Ablauf der Konzession entschädigungslos abgerissen werden. Das passiert selten, aber das Risiko existiert und drückt den Wiederverkaufswert. Immobilien im Küstenstreifen immer auf Ley-de-Costas-Status prüfen lassen.
Neubauten und Bauträger
Spaniens Bauträgermarkt hat sich seit der Krise 2008 professionalisiert. Es gibt seriöse Entwickler mit Bankgarantien, milestone-basierten Zahlungsplänen und solider Bauqualität. Es gibt aber auch weiterhin Projekte die auf dem Papier professionell aussehen und in der Realität Probleme haben.
Typische Schwachstellen bei Neubauten an der Küste: Polystyrol-WDVS bei hoher Sonneneinstrahlung (gleiche Problematik wie in Portugal), mangelhafte Abdichtung bei Dachterrassen und Flachdächern, dünne Wände (Hohlziegel 20 cm) ohne thermische Masse, Klimaanlage als einzige Klimatisierung. Das funktioniert technisch, ist aber energetisch ineffizient und bauphysikalisch fragwürdig.
Seit 2008 gilt das Gesetz zur Bauträger-Absicherung: Bei Off-Plan-Käufen muss der Bauträger eine Bankgarantie oder Versicherung für die Anzahlungen vorweisen. Ohne diese Garantie sollte kein Geld fließen.
Bestandsimmobilien
Ältere Immobilien in Spanien — besonders Fincas im Hinterland — haben typische Probleme: Feuchtigkeit (fehlende Horizontalsperre), veraltete Elektrik, Sanitärleitungen aus verzinktem Stahl (korrodiert), Flachdächer die nicht dicht sind. Dazu kommt die Schwarzbau-Problematik: Anbauten, Pools, Garagen die ohne Genehmigung gebaut wurden und bei einem Verkauf zum Problem werden.
Faustregel Sanierung: Bei spanischen Fincas und Altbauten kalkuliere ich grundsätzlich 40–70% des Kaufpreises für Sanierung ein. Wer weniger einplant, wird überrascht. Wer Fotos als Entscheidungsgrundlage nimmt statt einen Fachmann schickt, zahlt doppelt.
Steuern und Nebenkosten
Neubau: 10% IVA (Mehrwertsteuer) + 1,5% Stempelsteuer (AJD). Bestand: 6–10% ITP (Grunderwerbsteuer, variiert nach Region). Dazu Notar, Registro und Gestoría — zusammen typisch 10–13% Nebenkosten auf den Kaufpreis. Jährliche Grundsteuer IBI, Einkommensteuer für Nichtresidente auf den Katasterwert (auch ohne Mieteinnahmen).
Was kostet Bauen in Spanien?
Schlüsselfertig Standard: 1.300–2.000 EUR/m² an den Küsten. Im Inland günstiger: 1.000–1.500 EUR/m². Premium mit Naturstein und hochwertiger Technik: 2.000–3.000 EUR/m². Balearen sind teurer: 1.800–2.800 EUR/m² im Standard. Grundstückspreise variieren extrem — von 50 EUR/m² im Hinterland bis 1.500 EUR/m² in Strandlage.
Mein Immobilien-Check für Spanien
Du schickst mir die Unterlagen — Exposé, Nota Simple, Kaufvertrag, Fotos. Innerhalb von 48 Stunden bekommst du einen strukturierten Report: Eigentum, Baugenehmigung, Schwarzbau-Status, Bausubstanz, Standort, Preis. Klare Empfehlung: Kaufen, nachverhandeln oder Finger weg.
250 EUR pauschal. Kein Interesse meinerseits am Zustandekommen des Kaufs.
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