Italien ist der Sehnsuchtsstandort. Toskana, Apulien, Sardinien, Sizilien, Gardasee — jeder zweite Deutsche träumt von einem Haus in Italien. Dementsprechend groß ist das Angebot, und dementsprechend viel wird verkauft was nicht hält was es verspricht.
Eigentumsrecht
Unkompliziert. Ausländer aus der EU können in Italien uneingeschränkt Eigentum erwerben. Für Nicht-EU-Bürger gilt Gegenseitigkeit — wenn Italiener in deinem Heimatland kaufen dürfen, darfst du in Italien kaufen. Die Eintragung erfolgt im Catasto (Kataster) und beim Conservatoria dei Registri Immobiliari (Grundbuchamt). Ein Codice Fiscale (Steuernummer) ist Pflicht.
Typisches Problem: Kataster und tatsächliche Bausubstanz stimmen nicht überein. Anbauten, Umbauten, ganze Stockwerke die nie eingetragen wurden. In Süditalien und auf den Inseln ist das eher Regel als Ausnahme. Vor dem Kauf immer einen Geometra (Vermessungstechniker) beauftragen der den Ist-Zustand mit dem Kataster abgleicht.
Die 1-Euro-Haus-Falle
Seit einige italienische Gemeinden verfallene Häuser für symbolische 1 Euro verkaufen, ist das Thema in deutschen Medien dauerpräsent. Die Idee klingt verlockend — das Ergebnis ist es selten.
Was verschwiegen wird: Der Käufer verpflichtet sich vertraglich zur Sanierung innerhalb von 1–3 Jahren, typisch mit einer Mindestinvestition von 15.000–25.000 EUR. Wird die Frist nicht eingehalten, droht eine Vertragsstrafe von 5.000–20.000 EUR. Das Haus bekommst du für 1 EUR — die Sanierung kostet 80.000–150.000 EUR. Plus Notar, Steuern, Geometra, eventuell Statiker. Und die Gemeinden die 1-Euro-Häuser anbieten, liegen dort wo niemand hinzieht: Abwanderungsgebiete in Sizilien, Kalabrien, Sardinien. Keine Infrastruktur, kein Arbeitsmarkt, kein Wiederverkaufswert.
Das heißt nicht dass jedes 1-Euro-Haus schlecht ist. Aber man muss rechnen, nicht träumen. Wenn die Sanierung 120.000 EUR kostet und vergleichbare sanierte Häuser in der Region für 80.000 EUR zu haben sind, ist das 1-Euro-Haus kein Schnäppchen sondern ein Verlustgeschäft.
Bestandsimmobilien und Sanierung
Italiens Altbaubestand ist riesig und reicht von prachtvollen Palazzo-Wohnungen bis zu verfallenen Bauernhäusern (Casali). Dazwischen: Trulli in Apulien, Masserie, Rustici in der Toskana, Bagli auf Sizilien. Alle mit Charme, die meisten mit erheblichem Sanierungsbedarf.
Typische Probleme: Aufsteigende Feuchtigkeit in Erdgeschosswohnungen (besonders in der Toskana und Umbrien), Dachstühle mit Holzwurm- oder Termitenbefall, veraltete Elektrik und Sanitär, fehlende Wärmedämmung, Risse durch Setzungen oder Erdbebenschäden. In Mittel- und Süditalien ist Erdbebenrisiko ein reales Thema — die Vorschriften wurden verschärft, aber viele Altbauten erfüllen sie nicht.
Italiens Bautradition ist regional extrem unterschiedlich. Tuffstein in Neapel, Sandstein in der Toskana, Lavastein auf Sizilien, Kalkstein in Apulien. Jedes Material hat andere Eigenschaften und andere Probleme. Wer saniert sollte mit lokalen Materialien arbeiten und nicht versuchen, mitteleuropäische Baustandards auf ein 300 Jahre altes Steinhaus zu pressen.
Neubauten
Der Neubaumarkt in Italien ist kleiner als in Spanien. Die meisten DACH-Käufer kaufen Bestand. Wo Neubauten angeboten werden (Gardasee, Küstengebiete Sardiniens, Apulien), gelten ähnliche Prüfpunkte wie in Spanien: Baugenehmigung (Permesso di Costruire), Baubeschreibung, Zahlungsplan, Fertigstellungsgarantie. Seit 2005 muss der Bauträger bei Off-Plan-Projekten eine Bürgschaft (Fideiussione) für die Anzahlungen stellen.
Steuern und Nebenkosten
Beim Kauf von Privatpersonen: 2% Registro-Steuer (auf den Katasterwert, nicht den Kaufpreis) bei Erstwohnsitz, 9% bei Zweitwohnsitz. Vom Bauträger: 4% IVA bei Erstwohnsitz, 10% bei Zweitwohnsitz. Dazu Notar (1.500–3.000 EUR), Geometra, Agenturprovision (typisch 3–4% vom Käufer). Gesamte Nebenkosten: 7–13% je nach Konstellation.
Jährlich: IMU (Grundsteuer, nur Zweitwohnsitz), TARI (Abfallgebühr). Mieteinnahmen werden mit 21% Cedolare Secca (Flat Tax) besteuert — einfach und transparent.
Was kostet Bauen in Italien?
Schlüsselfertig: 1.400–2.200 EUR/m² im Norden, 1.000–1.600 EUR/m² im Süden. Premium (Naturstein, hochwertige Sanierung historischer Gebäude): 2.000–3.500 EUR/m². Sanierung im Bestand: extrem variabel, 800–2.500 EUR/m² je nach Zustand und Anspruch. Trullo-Restaurierung in Apulien: ab 1.200 EUR/m², dauert aber oft doppelt so lang wie geplant.
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