Three questions decide whether anything else matters: can you own it, does the register hold, and is your deposit protected. Here are the answers for Kenya, each with the law or source it rests on. The answers are written for EU and EEA citizens; where rules differ for other nationals, the ownership answer says so. As of September 2026.
The core answers
Can you buy property here as an EU citizen?
Nein, kein Volleigentum. Die Verfassung erlaubt Nichtstaatsangehörigen Grundbesitz nur als Pacht, höchstens 99 Jahre; ein Vertrag über ein längeres Recht gilt kraft Gesetzes als 99-Jahre-Pacht und nicht mehr. Freehold, das Ausländer vor 2010 hielten, fiel mit 28. August 2010 an den Staat zurück und wurde in eine 99-Jahre-Pacht umgewandelt. Die Umgehung über eine kenianische Gesellschaft funktioniert nicht: Als Staatsangehöriger gilt eine Gesellschaft nur, wenn sie vollständig von Staatsangehörigen gehalten wird, und Treuhandvermögen nur, wenn alle Begünstigten Staatsangehörige sind. Bei Agrarland ist es strenger. Jede Übertragung ist eine kontrollierte Transaktion und ohne Zustimmung des Land Control Board nichtig - und das Board darf Ausländern und von Ausländern gehaltenen Privatgesellschaften nicht zustimmen. Es bleibt die Ausnahme durch den Präsidenten per Gazette-Mitteilung. Nominee-Anteile, Strohmänner und Treuhanderklärungen sind nichtig und nicht durchsetzbar.
Rechtsgrundlage: Verfassung 2010 Art. 65 Abs. 1 bis 3 und Sechster Anhang Art. 8 Abs. 1, Land Control Act Cap 302 · Quellen: constituteproject.org · kenyaembassydc.org · 2026
Ist das Register belastbar?
Eingeschränkt. Die Eintragung verschafft nach dem Land Registration Act absolutes Eigentum, aber die Urkunde selbst ist im operativen Gesetzestext nur ein Anschein des Eigentums - die Abschnittsüberschrift sagt "conclusive evidence", der Text darunter "prima facie evidence". Anfechtbar ist der Titel bei Betrug oder Falschangabe, an denen der Eingetragene beteiligt war, und ebenso, wenn er illegal, unter Umgehung des Verfahrens oder über ein korruptes Schema erlangt wurde. Dazu kommen überschreibende Rechte, die auch ohne Eintragung gegen den Käufer wirken. Wer entgeltlich erworben hat, im Besitz ist und vom Betrug nichts wusste, ist gegen die Berichtigung geschützt - das ist der eigentliche Schutz, nicht das Papier. Technisch läuft seit 2021 die Plattform Ardhisasa. Nairobi County ist vollständig integriert, die übrigen Counties sind im Aufbau; der Altdatenbestand ist unvollständig und widersprüchlich, woraus abweichende Eigentümerangaben entstehen.
Rechtsgrundlage: Land Registration Act No. 3 of 2012, Sec. 24, 25, 26 Abs. 1, 28 und 80 Abs. 2 · Quellen: investkenya.go.ke · dmklaw.co.ke · 2026
Is your deposit protected by law?
Nein. Kein gesetzliches Treuhandgebot, keine Pflicht zur Bankgarantie, keine Bautenstandskontrolle vor Auszahlung. Ein Treuhandkonto mit Freigabe nach Bauabschnitten gilt in Kenia als empfohlene Vorsichtsmaßnahme, nicht als Vorschrift - es steht im Vertrag oder gar nicht. Geht der Bauträger insolvent, bleibt der vertragliche Anspruch, und der ist nur so viel wert wie die Masse. Prüfbar ist die Registrierung des Bauträgers bei der National Construction Authority. Bei Eigentumswohnungen flankiert das Gesetz die Pflichten rund um den Aufteilungsplan mit einer Strafdrohung bis 20 Millionen Schilling oder einem Jahr Haft - sie trifft die Entwicklung und den Verkauf ohne registrierten Plan ebenso wie die unterlassene Aushändigung der Unterlagen an den Käufer. Eine Sicherheit für dein Geld ist das nicht, sondern eine Sanktion gegen den Bauträger.
Legal basis: Sectional Properties Act 2020, Law of Contract Act Cap 23 · Quellen: anyanzwajsadvocates.co.ke · dlapiperafrica.com · pannike-partners.com · 2026
Residence
Keine Visumfreiheit, aber eine einfache Vorabgenehmigung. Österreicher und Deutsche brauchen eine elektronische Reisegenehmigung, zu beantragen spätestens drei Werktage vor Abflug; die Gebührenbefreiung, die seit Februar 2024 für einige Staaten gilt, umfasst Österreich nicht. Die erteilte Genehmigung gilt 90 Tage für die Einreise, der Besucherausweis zunächst bis 90 Tage, verlängerbar um weitere 90, insgesamt höchstens 180 Tage. Für Daueraufenthalt gibt es kein Programm, das an einen Immobilienkauf anknüpft - der Weg läuft über eine Aufenthaltsgenehmigung mit eigener Voraussetzung, nicht über das Objekt.
Source: kenyaembassyvienna.at · 2026
First thing to check
- Bei einer Wohnung: ob für das Gebäude ein Aufteilungsplan registriert ist. Erst mit dieser Registrierung wird die Mutterparzelle geschlossen und jede Einheit bekommt ein eigenes Register. Den Plan kann ein Vermesser aber erst erstellen, wenn die Gebäude stehen - er braucht die Bestätigung, dass sie auf der angegebenen Parzelle liegen und den genehmigten Plänen entsprechen. Vor Fertigstellung hat ein Off-Plan-Käufer deshalb keinen eigenen Titel, sondern einen Anspruch gegen den Bauträger. Seit Mai 2021 werden langfristige Leases nicht mehr registriert, Altbestände mussten umgestellt werden, und ohne Umstellung sperrt der Registrar Verfügungen über die Mutterparzelle. Bei einem Grundstück: ob es als Agrarland eingestuft ist. Dann geht für dich als Ausländer gar nichts, auch nicht über eine Gesellschaft.
All 24 dimensions
Scale 0 to 100, higher is better. Each value shows where it comes from: tied to a published index, own research with a source on file, or approximated from comparable countries.
Law and register
| Dimension | Score | Origin |
|---|---|---|
| Property rights | 27 | Index |
| Register | 26 | Approximation |
| Deposit protection | 12 | Research |
| Rule of law | 31 | Index |
| Freedom from corruption | 26 | Index |
| Political stability | 28 | Index |
Money and market
| Dimension | Score | Origin |
|---|---|---|
| Purchase costs | 17 | Approximation |
| Tax burden | 41 | Index |
| Entry price | 86 | Index |
| Price development | 27 | Approximation |
| Demand pipeline | 78 | Index |
Residence and access
| Dimension | Score | Origin |
|---|---|---|
| Residence | 30 | Research |
| Exit | 36 | Index |
| Currency | 29 | Index |
| Accessibility | 46 | Research |
Place and building stock
| Dimension | Score | Origin |
|---|---|---|
| Climate | 23 | Index |
| Natural hazards | 40 | Index |
| Utilities | 18 | Index |
| Build quality | 53 | Research |
| Construction cost | 65 | Research |
| Quality of life | 25 | Index |
| Healthcare | 52 | Index |
Researched individually
These entries do not come from an index but from research for this country. The source is given with each.
Residence
No route via property purchase; Class G investor permit from USD 100,000 in an operating Kenyan business.
Source: wka.co.ke · 2025
Deposit protection
No escrow legislation: developers may collect deposits without construction having started and without proof of permits.
Source: businessdailyafrica.com · 2025
Accessibility
6,013 km great-circle distance from Munich
Source: Grosskreisentfernung Muenchen-Hauptstadt · 2026
Build quality
BQCI 10/15 (WB Doing Business 2020) + WGI Government Effectiveness 45,55 (2024), Gewicht 35/65
Source: archive.doingbusiness.org · 2019
Place and building materials
What to check in Kenya
Derived from the four weakest dimensions of this country - statistically, that is where buyers lose money.
- Deposit protection. Whether your deposit is protected by law - escrow account or bank guarantee - or goes straight to the developer.
- Purchase costs. The actual purchase costs including transfer tax, notary, registration and agent's commission.
- Utilities. Whether power, water and internet actually reach the plot and who pays for the connection.
- Wohnklima. Was das Klima laufend an Instandhaltung kostet - Kühllast, Feuchte, Salz, Frostwechsel.
Developers and projects in Kenya
The developer index records 8 projects and 5 developers in Kenya without rating them, each entry with source and retrieval date. An excerpt:
| Project | Place | Developer | Status |
|---|---|---|---|
| Limerence Ngong Road | Kilimani | Limerence Company Limited | planned |
| Cascadia Apartments | Nairobi | Centum Real Estate | under construction |
| Elmer One Apartments | Nairobi | Centum Real Estate | under construction |
| The One Duplexes | Nairobi | Centum Real Estate | planned |
| Silver Hill | Ruiru | Unity Homes | under construction |
| Unity One | Ruiru | Unity Homes | completed |
| 88 Nairobi | Upper Hill | Lordship Africa | under construction |
| Wondercrest General Mathenge Drive | Westlands | Wondercrest Development Limited | planned |
Individual project pages are currently in German; they contain the recorded data, the source and the retrieval date.
All 8 projects and 5 developers in Kenya
What the guide cannot do
A country can look good in all three columns and the specific property can still be a total loss. The reverse is also true: in a country with a weak register, a cleanly titled plot can be entirely unproblematic. The guide tells you what the environment looks like. Whether this one property holds up is decided by the review.