Eigentum für EU-Bürger: in Städten ohne Genehmigung · Register: konstitutiv · Anzahlung: nicht gesetzlich gesichert
Rechtsrahmen
Eigentum für Ausländer
Ja, und zwar ohne Genehmigung - solange das Grundstück in einem local authority area oder settlement area liegt, also innerhalb einer Stadt oder eines erklärten Siedlungsgebiets. Weder Verfassung noch Registerrecht noch Steuerrecht knüpfen den Eigentumserwerb an die Staatsangehörigkeit, und EU-Bürger sind nicht anders gestellt als andere Ausländer. Anders bei landwirtschaftlichen Flächen: Dort hat der Staat ein Vorkaufsrecht, und ein Ausländer braucht zusätzlich die vorherige schriftliche Zustimmung des Ministers. Der Weg über eine Gesellschaft hilft nicht - der Übergang der Kontrollmehrheit gilt selbst als Erwerb, und das Halten für einen Ausländer durch einen Strohmann ist verboten und strafbewehrt. Auf communal land gibt es für niemanden Eigentum, nur Nutzungsrechte und Pacht. Offen ist die Zukunft: Ein Land Bill liegt im Parlament, der Ausländern den Erwerb von kommerziellem Agrarland ohne Genehmigungsoption vollständig untersagen würde. Städtische Wohnimmobilien bleiben auch nach diesem Entwurf ausgenommen.
Rechtsgrundlage: Agricultural (Commercial) Land Reform Act 6 of 1995, § 1 Definition "agricultural land" und "foreign national", § 17 Vorkaufsrecht, § 58 Zustimmung des Ministers, § 59 Strohmannverbot, § 60 und § 60A Zwangsverkauf und Strafe, § 61 Staatsangehörigkeits-Affidavit, § 62 Ausnahmen in der Fassung des Act 1 of 2014. Communal land: Communal Land Reform Act 5 of 2002, § 17 und § 17B, Pacht § 34. Gesetzesvorhaben: Land Bill B. 2 - 2025, § 2 und § 123, Stand des Bill Register am 21.10.2026 Second Reading Stage, laws.parliament.na. Gesetzestexte über namiblii.org und das Legal Assistance Centre, lac.org.na.
Anzahlungssicherung
Nein. Namibia hat kein Bauträgergesetz und keine allgemeine Pflicht zu Bankgarantie, Versicherung oder Treuhand. Auch das Wohnungseigentumsgesetz regelt zu Vorauszahlungen nichts. Es gibt genau eine gesetzliche Sicherung, und sie gilt nur für einen Fall: Wer ein Grundstück in einem Gebiet kauft, das noch nicht als township proklamiert ist, darf vom Verkäufer gar nicht erst zur Zahlung an ihn verpflichtet werden. Das Geld muss auf das Treuhandkonto eines Rechtsanwalts, bleibt dort für den Käufer und fließt zurück, wenn der Verkäufer insolvent wird oder die township nicht zustande kommt. Jede abweichende Klausel ist unwirksam, der Verstoß ist strafbar. Außerhalb dieses Falls hängt alles am Vertrag: In der Praxis laufen Anzahlungen über das Treuhandkonto des Conveyancers - das ist Marktpraxis und Standesrecht, keine Vorschrift des Kaufrechts. Beim Kauf einer Einheit vom Plan weg kommt dazu, dass die Einheit rechtlich erst existiert, wenn der sectional plan registriert und das Register eröffnet ist.
Rechtsgrundlage der Treuhandsicherung: Urban and Regional Planning Act 5 of 2018, § 72 Absatz 2 bis 6 und § 73, in Kraft seit 3.9.2020. Wohnungseigentum: Sectional Titles Act 2 of 2009, § 13 und § 17, in Kraft seit 15.12.2014 - der Volltext enthält keine Regelung zu Vorauszahlungen. Maklergelder: Estate Agents Act 112 of 1976, § 32 Treuhandkonto und § 18 Fidelity Fund, der Diebstahl durch den Makler deckt, nicht die Insolvenz des Bauträgers. Gesetzestexte über lac.org.na.
Aufenthalt
Eigentum begründet kein Aufenthaltsrecht. Das Einwanderungsgesetz kennt vier Titel - Daueraufenthalt, Arbeits- oder Geschäftserlaubnis, Studium und Besuch - und keinen davon knüpft es an Immobilienbesitz. Ein Investoren- oder Rentnertitel existiert nicht. Der Besuchstitel gilt höchstens zwölf Monate und ist jeweils um höchstens zwölf Monate verlängerbar. Der Daueraufenthalt wird vom Immigration Selection Board nach Ermessen erteilt; geprüft werden unter anderem ausreichende Mittel zum Unterhalt. Eigentum kann dabei als Beleg für Mittel dienen, mehr nicht. Wichtig für die Planung: Zeiten auf Arbeits-, Studien- oder Besuchstitel zählen für den Erwerb des Domizils nicht mit.
Rechtsgrundlage: Immigration Control Act 7 of 1993, § 24 Titelarten, § 25 und § 26 Daueraufenthalt samt Kriterien, § 27 Arbeits- und Geschäftserlaubnis, § 29 Besuch, § 22 Domizil; in Kraft seit 29.7.1994. Gesetzestext über lac.org.na. Zu Visa und Einreise das Faktenblatt des Innenministeriums, eservices.mhaiss.gov.na - Stand und Länderlisten sind vor der Reise zu prüfen.
Was in Namibia als Erstes zu klären ist
- Steuerlast. Die laufende Steuerlast auf Besitz und Mietertrag, und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift.
- Erwerbsnebenkosten. Die tatsächlichen Erwerbsnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Register und Maklerprovision.
- Exit. Ob es einen funktionierenden Zweitmarkt gibt und ob du den Verkaufserlös aus dem Land bekommst.
- Versorgung. Ob Strom, Wasser und Internet am Grundstück tatsächlich anliegen und wer den Anschluss zahlt.
Erfasste Bauträger
Mit einem erfassten Projekt
Diese Unternehmen haben in diesem Index bisher genau ein Projekt. Eine eigene Seite bekommen sie ab dem zweiten, sonst wäre sie eine Dublette der Projektseite.
- Elisenheim Property Development Company Ltd 1 Projekt
- Finkenstein Portion Three Trust 1 Projekt
- Namibia International Housing Solutions (IHS) 1 Projekt
- National Housing Enterprise (NHE) 1 Projekt
- Ongos Valley Development (Pty) Ltd 1 Projekt
- Ongwediva Town Council 1 Projekt
- Quintessential Construction 1 Projekt
- Red Wing Projects & Properties 1 Projekt
- Tama Estates 1 Projekt
- Wilcko Aschenborn 1 Projekt
Erfasste Projekte
| Projekt | Ort | Bauträger | Typ | Status | Fertigstellung |
|---|---|---|---|---|---|
| Dolerite Ridge | Okahandja | Red Wing Projects & Properties | Community | teilweise übergeben | offen |
| Omuthiya Project | Omuthiya | National Housing Enterprise | Community | fertiggestellt | offen |
| National Informal Settlement Upgrading Project (ISUP) | Ondangwa | National Housing Enterprise (NHE) | Community | im Bau | April 2026 |
| Extension 17 Township | Ongwediva | Ongwediva Town Council | Grundstücke | in Planung | 2025/26 |
| Oshakati Ekuku Project | Oshakati | National Housing Enterprise | Community | fertiggestellt | 2019 |
| Rundu Kaisosi Project | Rundu | National Housing Enterprise | Community | fertiggestellt | offen |
| Middle-income houses Matutura Proper | Swakopmund | Quintessential Construction | Reihenhaus | im Bau | offen |
| Tama Estates | Swakopmund | Tama Estates | Community | im Vertrieb | offen |
| The Central | Swakopmund | Wilcko Aschenborn | Apartments | in Planung | offen |
| Dunes Estate | Walvis Bay | Namibia International Housing Solutions (IHS) | Reihenhaus | im Bau | 1. Quartal 2025 |
| Deo Gratus | Windhoek | New Living Real Estate | Community | ausverkauft | Februar 2025 |
| Elisenheim Lifestyle Estate | Windhoek | Elisenheim Property Development Company Ltd | Grundstücke | im Bau | offen |
| Finkenstein Manor | Windhoek | Finkenstein Portion Three Trust | Community | im Bau | offen |
| Mass Housing Development Project (MHDP) | Windhoek | National Housing Enterprise | Community | im Bau | offen |
| Mount Alpha | Windhoek | New Living Real Estate | Community | im Bau | offen |
| Ongos Valley | Windhoek | Ongos Valley Development (Pty) Ltd | Gemischt | im Bau | offen |
Der Länderkompass zu Namibia
Rechtslage, Register, Anzahlungssicherung und 21 weitere Dimensionen dieses Landes stehen im Länderkompass, jede Angabe mit ihrer Herkunft.
Ein Objekt in Namibia im Blick?
Dieser Index sagt dir, was öffentlich steht und was fehlt. Ob dieses eine Objekt trägt, entscheidet die Prüfung: Register und Lasten, Bauträger, Anzahlungssicherung, Bausubstanz, Ausstieg. Bezahlt vom Käufer, von niemandem sonst.
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