Drei Fragen entscheiden, ob der Rest überhaupt zählt. Hier stehen die Antworten für Ägypten, jede mit der Norm oder der Quelle, auf die sie sich stützt. Stand 2026-09.
Register und Anzahlung sind Einordnungen aus eigener Recherche auf einer Skala von 0 bis 100. Hier 26 und 38.
Nach Gesetz Nr. 230/1996 darf ein Ausländer höchstens zwei Wohnimmobilien in Ägypten besitzen, jede mit höchstens 4.000 m², und muss sie grundsätzlich fünf Jahre halten, bevor er sie veräußern darf. Premierministerbeschluss Nr. 548/2005 nimmt u. a. Hurghada, das Rote Meer, Sharm El Sheikh, Sidi Abd El Rahman und Ras El Hekma von der Fünfjahressperre aus; Wüstenland nach Gesetz 143/1981 und landwirtschaftliche Flächen (Gesetz 15/1963) sind ausgeschlossen, im Sinai sind nur Nutzungsrechte (laut Al Tamimi bis 75 Jahre) möglich. Neuere Regeln verlangen, dass der Kaufpreis in Devisen per Banküberweisung aus dem Ausland gezahlt wird, sonst verweigert das Registeramt die Eintragung.
Rechtsgrundlage: Gesetz Nr. 230/1996; Premierministerbeschluss Nr. 548/2005; Gesetz 143/1981 (Wüstenland); Gesetz 15/1963 (Agrarland). Quelle: tamimi.com, blogs.realestate.gov.eg, eg.andersen.com · abgerufen 21.09.2026
Premierministerbeschluss Nr. 2184/2022 (in Kraft seit 17.06.2022) verlangt von Bauträgern ein getrenntes Projektkonto, eine Sicherheitsleistung vor Vertriebsbeginn und verbietet Reservierung und Verkauf vor Erteilung der Baugenehmigung; bei mehr als 24 Monaten Verzug kann der Käufer Rücktritt und volle Rückzahlung verlangen. Laut Kanzlei Adsero (November 2025) werden viele Klauseln des Beschlusses in der Praxis nicht aktiv angewandt, und laut Daily News Egypt (Juli 2026) fehlt eine gesetzlich verpflichtende Treuhand für Käuferzahlungen; ein Treuhandvorschlag im Parlament und ein Entwurf für ein Immobilienmarktgesetz mit Bauträgerverband und Klassifizierung (September 2026) sind noch nicht beschlossen.
Rechtsgrundlage: Premierministerbeschluss Nr. 2184/2022 (keine verpflichtende Treuhand; Gesetzentwurf zur Regulierung des Immobilienmarkts in Vorbereitung). Quelle: mondaq.com, riad-riad.com, dailynewsegypt.com · abgerufen 21.09.2026
Nach Innenministerbeschluss Nr. 977/2023 gibt es eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für Immobilieneigentümer: 1 Jahr ab USD 50.000, 3 Jahre ab USD 100.000 und 5 Jahre ab USD 200.000 Immobilienwert. Der Titel entsteht nicht automatisch mit dem Kauf, sondern muss gesondert beantragt werden.
Rechtsgrundlage: Innenministerbeschluss Nr. 977/2023. Quelle: mnasserlaw.com, bylawme.com · abgerufen 21.09.2026
Volles Eigentum entsteht erst mit der Eintragung beim Immobilienregister (Shahr El Aqary) nach dem Real Estate Registration Law Nr. 114/1946; Gesetz Nr. 9/2022 hat das Verfahren vereinfacht (u. a. keine lückenlose Vorbesitzkette mehr, elektronische Anträge). Laut Justizminister (Februar 2022) sind mehr als 90 % der Immobilien nicht registriert, die große Mehrheit beruht auf privatschriftlichen Verträgen. Die gerichtliche Unterschriftsbestätigung (Sehat Tawqee) verschafft laut offizieller Immobilienplattform kein volles Eigentum und nur begrenzten Schutz.
Rechtsgrundlage: Real Estate Registration Law Nr. 114/1946, geändert durch Gesetz Nr. 186/2020 und Gesetz Nr. 9/2022. Quelle: shalakany.com, dailynewsegypt.com, blogs.realestate.gov.eg · abgerufen 21.09.2026
Offen: Die Normtexte sind über Kanzleien, die staatliche Immobilienplattform und Presse belegt, ein Amtsblatttext wurde nicht abgerufen. Ob Beschluss 2184/2022 in den Tourismusgebieten am Roten Meer durchgesetzt wird, ist nicht belegt. Zu Baukosten ist hier keine Zahl mit Quelle hinterlegt.
Der Quadratmeterpreis ist eine grobe Einordnung, keine Kalkulation. Der Renditewert ist eine Anbieterangabe aus einer Marktdatenbank, keine amtliche Statistik.
Skala 0 bis 100, höher ist besser. Hinter jedem Wert steht, woher er kommt: an einen veröffentlichten Index gebunden, selbst recherchiert mit hinterlegter Quelle, oder aus vergleichbaren Ländern genähert.
| Eigentumsrecht | 22 | Index |
|---|---|---|
| Register | 26 | Näherung |
| Anzahlungssicherung | 38 | Näherung |
| Rechtsstaatlichkeit | 15 | Index |
| Korruptionsfreiheit | 26 | Index |
| Politische Stabilität | 37 | Index |
| Erwerbsnebenkosten | 20 | Index |
|---|---|---|
| Steuerlast | 73 | Index |
| Einstiegspreis | 86 | Index |
| Mietrendite | 63 | Recherche |
| Preisentwicklung | 27 | Näherung |
| Nachfragevorlauf | 65 | Index |
| Aufenthalt | 90 | Recherche |
|---|---|---|
| Exit | 64 | Index |
| Währung | 7 | Index |
| Erreichbarkeit | 70 | Recherche |
| Wohnklima | 49 | Index |
|---|---|---|
| Naturgefahren | 10 | Index |
| Versorgung | 47 | Index |
| Bauqualität | 65 | Recherche |
| Baukosten | 68 | Recherche |
| Lebensqualität | 16 | Index |
| Gesundheit | 24 | Index |
Diese Angaben stammen nicht aus einem Index, sondern aus einer Einzelrecherche für dieses Land. Die Quelle steht dabei.
Staatsbuergerschaft ab 300.000 USD Immobilie (Gesetz 190/2019), seit 2023 auch Privatobjekte; 5 Jahre Verkaufssperre
Quelle: imidaily.com · 2023
2.617 km Luftlinie ab München
Quelle: Grosskreisentfernung Muenchen-Hauptstadt · 2026
BQCI 14/15 (WB Doing Business 2020) + WGI Government Effectiveness 49,45 (2024), Gewicht 35/65
Quelle: archive.doingbusiness.org · 2019
ICP-Preisniveauindex Bau 59,3 (Welt=100, ICP-Runde 2021); Log-Skala 25=100 / 375=0
Quelle: databank.worldbank.org · 2021
Abgeleitet aus den vier schwächsten Dimensionen dieses Landes - dort liegt statistisch das Geld, das Käufer verlieren.
Im Bauträger-Index sind 13 Projekte und 8 Bauträger dieses Landes wertungsfrei erfasst, jede Angabe mit Quelle und Abrufdatum. Ein Auszug:
| Projekt | Ort | Bauträger | Status |
|---|---|---|---|
| Badya | 6th of October City | Palm Hills Developments | im Bau |
| Soul | Ad Dabaah | Emaar Misr | im Vertrieb |
| IL Monte Galala | Ain Sokhna | Tatweer Misr | im Bau |
| IL Monte Galala Marina Towers | Ain Sokhna | Tatweer Misr | im Bau |
| Nuba El Gouna | El Gouna | Orascom Development Egypt | im Vertrieb |
| North Bay - El Gouna | El Gouna | Orascom Development | im Vertrieb |
| Ledge Valley (Makadi Heights) | Makadi Heights | Orascom Development | im Vertrieb |
| Mivida | Neu-Kairo | Emaar Misr | im Bau |
| Salt Marina | North Coast | Tatweer Misr | im Bau |
| June | Ras El Hekma | SODIC | teilweise übergeben |
| il Bayou | Sahl Hasheesh | TLD - The Land Developers | im Vertrieb |
| Mesca Soma Bay | Soma Bay | Soma Bay Real Estate | im Vertrieb |
Ein Land kann in allen drei Spalten gut aussehen und das konkrete Objekt trotzdem ein Totalverlust sein. Umgekehrt gilt dasselbe: in einem Land mit schwachem Register kann ein sauber tituliertes Grundstück völlig unproblematisch sein. Der Kompass sagt dir, wie das Umfeld aussieht. Ob dieses eine Objekt trägt, entscheidet die Prüfung.
Keine Rechtsauskunft, keine Steuerauskunft, keine Kaufempfehlung. Rechtslagen ändern sich. Wer eine Angabe für falsch oder überholt hält, schreibt an office@benjaminfercher.at. Belegte Korrekturen werden übernommen und mit Datum vermerkt.