Eigentum für EU-Bürger: nur über den Investitionsweg · Register: konstitutiv · Anzahlung: nicht gesetzlich gesichert
Rechtsrahmen
Eigentum für Ausländer
Nein, jedenfalls nicht als privater Käufer. In Tansania gibt es kein Volleigentum an Grund und Boden, für niemanden: Alles Land ist öffentliches Land und liegt treuhänderisch beim Präsidenten. Was vergeben wird, ist ein Nutzungsrecht auf Zeit, das Right of Occupancy, höchstens 99 Jahre. Für Ausländer ist der Zugang dazu auf Investitionen beschränkt: Das Gesetz nennt abschließend drei Wege - ein Recht für eine genehmigte Investition, ein abgeleitetes Recht von der Investitionsbehörde, oder eine Teilübertragung von einem Staatsbürger im Rahmen eines Joint Ventures. Einen Weg für den privaten, nicht investiven Hauskauf kennt das Gesetz nicht. Eine Gesellschaft hilft nur, wenn die Mehrheit bei Staatsbürgern liegt - sonst gilt sie selbst als Ausländer. Dorfland ist vollständig gesperrt, bis es förmlich in allgemeines Land umgewandelt wurde. Und der Versuch, ein Recht an einen Ausländer zu übertragen, ist im Gesetz ausdrücklich ein Grund, das zugrundeliegende Recht zu widerrufen. Wohnungseigentum ist keine Ausnahme: Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, wie Einheiten gebildet und eingetragen werden, nicht wer sie erwerben darf - die Einheit sitzt auf einem Right of Occupancy, und dessen Beschränkung gilt weiter.
Rechtsgrundlage: Land Act, 1999 (Act No. 4 of 1999), Cap 113, § 4 Abs. 1 und 4, § 19 Abs. 1 bis 3, § 20 Abs. 1 bis 5, § 22 Abs. 1, § 49 Abs. 3; Fassung vom 30.6.2025, die gegenüber der Fassung von 2019 teilweise anders nummeriert ist. Dorfland: Village Land Act, 1999 (Act No. 5 of 1999), Cap 114, § 4, § 18 Abs. 1 lit. a, § 22 Abs. 1. Wohnungseigentum: Unit Titles Act, 2008 (Act No. 16 of 2008) - er enthält keine Regel zur Erwerbsfähigkeit; dass die Beschränkung des Land Act damit durchschlägt, ist eine Schlussfolgerung aus beiden Texten, keine ausdrückliche Norm. Gesetzestexte über tanzlii.org. Die Investitionsbehörde heißt seit 30.6.2025 TISEZA; der Investment and Special Economic Zones Act, 2025 (Act No. 6 of 2025), § 51 Abs. 1, hat den Tanzania Investment Act 2022 aufgehoben und TIC und EPZA verschmolzen - Darstellungen, die noch vom TIC ausgehen, sind überholt.
Anzahlungssicherung
Nein. Es gibt keine Pflicht zu Bankgarantie, Treuhand oder Escrow, weder im Wohnungseigentumsgesetz noch im Land Act noch im Registergesetz. Was es gibt, ist ein schmaler Verbraucherschutz beim Kauf vom Bauträger: Der Bauträger darf eine Einheit oder eine geplante Einheit nur verkaufen, wenn er dem Käufer vorher die aufgezählten Unterlagen übergeben hat, der Käufer kann binnen zehn Tagen zurücktreten, und der Bauträger muss binnen zehn Tagen zurückzahlen. Dieser Rückzahlungsanspruch ist selbst durch nichts besichert. Eine Fertigstellungsgarantie, eine Insolvenzsicherung und einen Zahlungsplan nach Baufortschritt kennt das Recht nicht. Dazu kommt der harte Punkt: Solange der Unit Plan nicht registriert ist, existiert die Einheit rechtlich nicht, und eine nicht eingetragene Verfügung kann kein Recht begründen. Wer vorher zahlt, hält einen Vertrag und sonst nichts.
Rechtsgrundlage: Unit Titles Act, 2008 (Act No. 16 of 2008), § 14 Abs. 1, § 15, § 17, § 29 Abs. 1, 3 und 5, § 30 Abs. 1 und 3; Land Registration Act, Cap 334, § 41 Abs. 2. Die Begriffe Treuhandkonto und Escrow kommen im Unit Titles Act nicht vor. Gesetzestexte über tanzlii.org.
Aufenthalt
Landbesitz begründet kein Aufenthaltsrecht, und die Wirkungsrichtung ist sogar umgekehrt: Erst die genehmigte Investition eröffnet den Zugang zum Land, nicht das Land den Aufenthalt. Ab 90 Tagen braucht es eine Aufenthaltsgenehmigung. Es gibt drei Klassen: A für Investoren und Selbständige, B für Angestellte mit im Land knappen Qualifikationen, C für alles Übrige. Bemerkenswert ist eine Unterklasse von C, die es ausdrücklich für Immobilienkäufer gibt, sowie eine eigene Kategorie für Pensionisten ab 55 mit gesichertem Einkommen. Diese Kategorien schaffen aber kein Landrecht - die Einwanderungsverwaltung kennt den ausländischen Immobilienkäufer als Fall, das Landrecht kennt ihn nicht. Zu den Gebühren: Die amtlichen Quellen widersprechen einander, deshalb steht hier keine Zahl.
Rechtsgrundlage: Immigration Act, Cap 54. Klassen, Unterklassen und Gebühren nach den amtlichen Richtlinien der Immigration Service Department, eservices.immigration.go.tz; abweichende Gebührenangaben bei der Investitionsbehörde TISEZA und bei der tansanischen Botschaft Berlin. Der Volltext des Immigration Act war nicht abrufbar, die Klasseneinteilung stützt sich auf die amtlichen Richtlinien.
Was in Tansania als Erstes zu klären ist
- Versorgung. Ob Strom, Wasser und Internet am Grundstück tatsächlich anliegen und wer den Anschluss zahlt.
- Anzahlungssicherung. Ob deine Anzahlung gesetzlich gesichert ist - Treuhandkonto oder Bankgarantie - oder direkt an den Bauträger fließt.
- Wohnklima. Was das Klima laufend an Instandhaltung kostet - Kühllast, Feuchte, Salz, Frostwechsel.
- Erwerbsnebenkosten. Die tatsächlichen Erwerbsnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Register und Maklerprovision.
Erfasste Bauträger
Mit einem erfassten Projekt
Diese Unternehmen haben in diesem Index bisher genau ein Projekt. Eine eigene Seite bekommen sie ab dem zweiten, sonst wäre sie eine Dublette der Projektseite.
- CPS Africa 1 Projekt
- CPS Live Ltd. 1 Projekt
- Johari Developers 1 Projekt
Erfasste Projekte
| Projekt | Ort | Bauträger | Typ | Status | Fertigstellung |
|---|---|---|---|---|---|
| Burj Zanzibar | Fumba | CPS Africa | Apartments | im Bau | offen |
| Fumba Town | Fumba | CPS Live Ltd. | Gemischt | teilweise übergeben | offen |
| Kawe 711 | Kawe | National Housing Corporation Tanzania | Apartments | im Bau | offen |
| Samia Housing Scheme - Kawe | Kawe | National Housing Corporation Tanzania | Apartments | fertiggestellt | offen |
| Johari Masaki | Masaki | Johari Developers | Apartments | fertiggestellt | offen |
Der Länderkompass zu Tansania
Rechtslage, Register, Anzahlungssicherung und 21 weitere Dimensionen dieses Landes stehen im Länderkompass, jede Angabe mit ihrer Herkunft.
Ein Objekt in Tansania im Blick?
Dieser Index sagt dir, was öffentlich steht und was fehlt. Ob dieses eine Objekt trägt, entscheidet die Prüfung: Register und Lasten, Bauträger, Anzahlungssicherung, Bausubstanz, Ausstieg. Bezahlt vom Käufer, von niemandem sonst.
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