Eigentum für EU-Bürger: nur in lizenzierten Tourismuskomplexen · Register: konstitutiv, nicht öffentlich · Anzahlung: gesetzlich gesichert
Rechtsrahmen
Eigentum für Ausländer
Ja, aber nur in einem engen Korridor. Das Landgesetz verbietet Ausländern Grundeigentum - das ist der Ausgangspunkt, den alle späteren Dekrete voraussetzen. Die Ausnahme sind die lizenzierten integrierten Tourismuskomplexe, kurz ITC. Dort darf ein Ausländer ein Grundstück oder eine bebaute Einheit erwerben, eingetragen im Grundbuch, verpfändbar, bei bebauten Objekten jederzeit weiterverkäuflich. Das ist funktional Volleigentum, aber mit zwei Vorbehalten im Gesetz selbst: Der Staat behält sich ausdrücklich das Recht vor, den Erwerb in einem beliebigen ITC auf Omanis zu beschränken, und das Tourismusministerium kann einem Standort den ITC-Status vorenthalten, wenn er Omanis vorbehalten bleiben soll. Zu prüfen ist also nicht nur, ob das Objekt in einem ITC liegt, sondern ob dort noch an Nicht-Omanis verkauft werden darf. Ein ITC braucht mindestens 200.000 Quadratmeter, darf höchstens 30 Prozent bebaut sein, höchstens die Hälfte der bebauten Fläche darf nicht touristisch genutzt werden, und er muss mindestens 20 Kilometer von der nächsten internationalen Staatsgrenze entfernt liegen. Außerhalb der ITC gibt es seit 2022 genau einen Weg: Wer eine Aufenthaltskarte der Kategorie 1 hält, darf eine einzige Immobilie außerhalb der zugelassenen Orte erwerben. Darüber liegt ein hartes Verbotsgesetz. Gesperrt sind die Gouvernorate Dhofar - außer Salalah -, Musandam, Al Buraimi, Al Dhahirah und Al Wusta, die Wilayats Liwa, Shinas und Masirah, alle Inseln, Berggebiete, historische Ortskerne, landwirtschaftliche Flächen sowie ein Radius von 1.000 Metern um Sultanspaläste und 500 Metern um Sicherheits- und Militäreinrichtungen. Das Grundbuchamt muss die Eintragung in diesen Zonen verweigern - ein Kaufvertrag darüber führt nie zu Eigentum, egal was darin steht. Seit 2025 erlaubt zusätzlich das Sonderzonengesetz den Freehold-Verkauf an Nicht-Omanis in Immobilienentwicklungsprojekten innerhalb der Sonderwirtschafts- und Freizonen. Das ist die erste Stelle, an der das omanische Recht den Begriff Freehold überhaupt verwendet. Belastbar ist bisher nur der Gesetzestext: Die Durchführungsverordnung ist im Volltext nicht auffindbar, und das Verhältnis zum Verbotsgesetz ist ungeklärt - Duqm liegt im Gouvernorat Al Wusta, das dort gesperrt ist, und eine Kollisionsregel steht in keinem der beiden Texte.
Rechtsgrundlage: Landgesetz, Königliches Dekret 5/80. ITC-Erwerb: Königliches Dekret 12/2006, Amtsblatt 810 vom 1.3.2006, Art. 1, 1 bis, 2, 3, 4, geändert durch RD 65/2007 und RD 76/2010; Durchführungsverordnung Ministerialentscheidung (Wohnungsministerium) 191/2007, Amtsblatt 848 vom 1.10.2007, Art. 1, 3, 5, 6, 8, 22. Verbotszonen: Königliches Dekret 29/2018, Amtsblatt 1268 vom 18.11.2018, Art. 1 bis 4, und Ministerialentscheidung 292/2020, Amtsblatt 1344 vom 7.6.2020, Art. 2, 3, 5, 7. Eine Immobilie außerhalb der zugelassenen Orte: Ministerialentscheidung 58/2022, Amtsblatt 1433 vom 13.3.2022, Art. 1 und 2. Sonderzonen: Königliches Dekret 38/2025, Amtsblatt 1591 vom 13.4.2025, Art. 1 Nr. 10, Art. 30, 42. Die Durchführungsverordnung dazu, OPAZ-Entscheidung 81/2026, ist amtlich angekündigt, aber im Volltext nicht auffindbar. Das Verhältnis von RD 38/2025 Art. 42 zu RD 29/2018 ist offen; RD 38/2025 nimmt auf das Verbotsgesetz nicht Bezug. Gesetzestexte durchgehend arabisch, bezogen ueber qanoon.om - eine konsolidierte Sammlung mit Amtsblattnummer und -datum, die aber selbst darauf hinweist, kein amtliches Organ zu sein. Die amtliche Dekretdatenbank mjla.gov.om ist fuer automatisierten Abruf gesperrt. Jede Norm unten ist deshalb mit Amtsblattnummer und Datum gefuehrt und gegen das amtliche Blatt gegenpruefbar.
Anzahlungssicherung
Ja, und das ist die stärkste Seite dieses Landes. Seit dem 18. Mai 2019 gilt eine Treuhandkontopflicht, und sie gilt ausdrücklich auch innerhalb der Tourismuskomplexe. Je Projekt - bei Phasenteilung je Phase - ein eigenes Konto bei einer in Oman lizenzierten Bank, auf den Namen des Projekts. Die Zahlungen des Käufers müssen an den Fertigstellungsgrad gekoppelt sein, nicht an Kalendertermine. Ausgezahlt wird nur gegen eine Bauleistungsbescheinigung des Projektberaters; bei falschen Angaben kann die Behörde auf Kosten des Entwicklers einen anderen Berater einsetzen und der Bank schriftlich die Auszahlungssperre mitteilen. Die Treuhandmittel sind nur aufgrund eines Urteils pfändbar. Drei Zahlen machen das greifbar: Verkaufen und werben darf der Entwickler erst, wenn die Einzahlungen auf dem Treuhandkonto 20 Prozent der Gesamtprojektkosten erreichen - Grundstückswert und erbrachte Bauleistung werden angerechnet. Die Bank behält 5 Prozent des Kaufpreises jeder Einheit ein und gibt sie erst ein Jahr nach der Eintragung auf den Käufer frei, und nur gegen eine von Eigentümer und Projektberater unterschriebene Bescheinigung über das Fehlen von Baumängeln. Höchstens 3 Prozent der Treuhandmittel darf der Entwickler für Werbung verwenden. Dazu eine Frist, die oft übersehen wird: Der Entwickler muss die Einheit binnen sechs Monaten ab der Baufertigstellungsbescheinigung der Gemeinde auf den Käufer eintragen. Verstöße sind Straftaten mit einem bis drei Jahren Freiheitsstrafe und 10.000 bis 100.000 Rial Geldstrafe. Jetzt der Haken, und er ist zeitlich genau zu datieren: Am 13. März 2026 ist das neue Immobilienregulierungsgesetz in Kraft getreten und hat das Treuhandkontosystem von 2018 aufgehoben. Das Treuhandkapitel gilt weiter, auch für die ITC. Die konkreten Prozentsätze stehen aber nicht mehr im Gesetz: Die Vorabquote und die Einbehaltsquote überlässt das neue Gesetz einer Durchführungsverordnung, die bis 13. März 2027 zu erlassen ist und die ich nicht gefunden habe. Bis sie da ist, steht die Mechanik - Konto je Projekt, Kopplung an den Baufortschritt, Auszahlung nur gegen Bescheinigung, Pfändungsschutz -, die Zahlen 20 und 5 Prozent aber in der Luft. Eine Bankgarantie oder eine eigenständige Fertigstellungssicherung verlangt das Recht ohnehin nicht; das Treuhandkonto ist das ganze System.
Rechtsgrundlage bis 12.3.2026: Königliches Dekret 30/2018, Amtsblatt 1268 vom 18.11.2018, in Kraft 18.5.2019, Art. 1 bis 16; Durchführungsverordnung Ministerialentscheidung 72/2019, Amtsblatt 1303 vom 28.7.2019, Art. 2, 5, 7, 9, 10, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 20, 21, 22. Seit 13.3.2026: Königliches Dekret 79/2025, Amtsblatt 1613 vom 14.9.2025, Art. 2 Nr. 2 und Kapitel 5 (Art. 29 bis 37); Art. 3 des Erlassdekrets hebt RD 30/2018 auf, Art. 2 des Erlassdekrets setzt die Frist für die Durchführungsverordnung auf ein Jahr ab Inkrafttreten. Die Verordnung ist nicht auffindbar; dass sie noch nicht erlassen ist, ist eine Schlussfolgerung aus der Nichtauffindbarkeit, kein Beleg. Für die Sonderzonen: Königliches Dekret 38/2025, Art. 43. Gesetzestexte durchgehend arabisch, bezogen ueber qanoon.om - eine konsolidierte Sammlung mit Amtsblattnummer und -datum, die aber selbst darauf hinweist, kein amtliches Organ zu sein. Die amtliche Dekretdatenbank mjla.gov.om ist fuer automatisierten Abruf gesperrt. Jede Norm unten ist deshalb mit Amtsblattnummer und Datum gefuehrt und gegen das amtliche Blatt gegenpruefbar.
Aufenthalt
Eigentum an einer bebauten Einheit in einem ITC trägt einen Aufenthalt, und zwar ohne Mindestkaufpreis. Das Gesetz knüpft nicht an einen Betrag an, sondern an eine vollständig gebaute Einheit - definiert als Außen- und Innenwände, Dach, Türen und Fenster errichtet, auch wenn der Innenausbau noch läuft. Der Aufenthalt gilt für den Eigentümer und seine Verwandten ersten Grades, läuft zwei Jahre und verlängert sich automatisch, ohne Antrag, in Zweijahresschritten auf insgesamt sechs Jahre. Über den Antrag ist binnen sieben Arbeitstagen zu entscheiden. Beim unbebauten Grundstück gibt es diesen Aufenthalt nicht, sondern nur ein Investorenvisum mit Mehrfacheinreise für jeweils zwei Jahre, bis die Bebauung abgeschlossen ist. Seit Juni 2026 ist das deutlich geschmeidiger geworden: Es gibt ein Eigentümervisum und einen Eigentümeraufenthalt ohne Bürgen, ausdrücklich auch dann, wenn die Eintragung noch nicht abgeschlossen ist - sechs bis zwölf Monate Gültigkeit, höchstens drei Monate je Einreise -, und ein ausländischer Immobilieneigentümer darf selbst als Bürge für andere auftreten. Der harte Satz steht in derselben Entscheidung: Der Aufenthalt endet mit der Übertragung des Eigentums, und zwar auch für den Ehegatten und die mitreisenden Verwandten. Der Status hängt am Objekt, nicht an der Person. Wer verkauft, verliert ihn für die ganze Familie. Zur sogenannten Golden Residency muss ich die Belege auseinanderhalten. Rechtsverbindlich belegt sind nur die Immobilienschwellen: 500.000 Rial für die Aufenthaltskarte der Kategorie 1, 250.000 Rial für die Kategorie 2, jeweils bescheinigt durch das Grundbuchamt und jeweils in den für Nicht-Omanis zugelassenen Orten. Die vielzitierten Laufzeiten von fünf und zehn Jahren stützen sich auf eine amtliche Mitteilung des Außenministeriums und auf das Regierungsportal, nicht auf eine Fundstelle im Amtsblatt - das Gründungsinstrument des Programms ist im Volltext nicht auffindbar. Und die kursierende Schwelle von 200.000 Rial deckt sich mit keiner Norm, die ich gefunden habe.
Rechtsgrundlage: Königliches Dekret 12/2006, Art. 8; Ministerialentscheidung 191/2007, Art. 1 (Definition der bebauten Einheit), 4, 24, 25, 26, 27, 28. Aktuelle Fassung: Entscheidung der Royal Oman Police 87/2026, Amtsblatt 1653 vom 21.6.2026, Art. 1 bis 5, zur Durchführungsverordnung 63/96 des Ausländeraufenthaltsgesetzes RD 16/95. Eine konsolidierte Fassung der Verordnung 63/96 ist nicht öffentlich auffindbar, deshalb ergibt sich die Dauer des Eigentümeraufenthalts aus ROP 87/2026 nicht; belegt sind nur die zwei plus sechs Jahre nach MD 191/2007 Art. 25 und die Angabe von zwei Jahren in der amtlichen Servicebeschreibung der Royal Oman Police, gov.om, Gebühr 50 Rial. Investorenschwellen: Ministerialentscheidung 58/2022, Amtsblatt 1433 vom 13.3.2022, Art. 1. Laufzeiten fünf und zehn Jahre: amtliche Mitteilung des Außenministeriums vom 29.9.2021 und Regierungsportal omanresidence.gov.om, beide ohne Rechtsgrundlage. Gesetzestexte durchgehend arabisch, bezogen ueber qanoon.om - eine konsolidierte Sammlung mit Amtsblattnummer und -datum, die aber selbst darauf hinweist, kein amtliches Organ zu sein. Die amtliche Dekretdatenbank mjla.gov.om ist fuer automatisierten Abruf gesperrt. Jede Norm unten ist deshalb mit Amtsblattnummer und Datum gefuehrt und gegen das amtliche Blatt gegenpruefbar.
Was in Oman als Erstes zu klären ist
- Naturgefahren. Erdbeben-, Sturm-, Flut- und Waldbrandexposition am konkreten Standort, nicht im Landesmittel.
- Preisentwicklung. Ob die Preisentwicklung real oder nur nominal war - Inflation herausgerechnet.
- Erreichbarkeit. Wie oft du realistisch hinkommst - und ob eine Baukontrolle an einem Tag möglich ist.
- Wohnklima. Was das Klima laufend an Instandhaltung kostet - Kühllast, Feuchte, Salz, Frostwechsel.
Erfasste Bauträger
Erfasste Projekte
| Projekt | Ort | Bauträger | Typ | Status | Fertigstellung |
|---|---|---|---|---|---|
| Marina Apartments | Jebel Sifah | Muriya | Apartments | fertiggestellt | offen |
| Olive Farms | Jebel Sifah | Muriya | Villen | in Planung | offen |
| Sifah Farms | Jebel Sifah | Muriya | Villen | ausverkauft | offen |
| The Beachfront | Jebel Sifah | Muriya | Gemischt | ausverkauft | offen |
| Alaya | Maskat | Al Mouj Muscat | Villen | in Planung | 2026 |
| Amara | Maskat | Al Mouj Muscat | Villen | in Planung | 2026 |
Der Länderkompass zu Oman
Rechtslage, Register, Anzahlungssicherung und 21 weitere Dimensionen dieses Landes stehen im Länderkompass, jede Angabe mit ihrer Herkunft.
Ein Objekt in Oman im Blick?
Dieser Index sagt dir, was öffentlich steht und was fehlt. Ob dieses eine Objekt trägt, entscheidet die Prüfung: Register und Lasten, Bauträger, Anzahlungssicherung, Bausubstanz, Ausstieg. Bezahlt vom Käufer, von niemandem sonst.
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