Marktlage Griechenland
Griechenland kühlt ab. Die Preise steigen noch, aber halb so schnell wie 2024, die Auslandsinvestitionen sind um ein Fünftel gefallen und die Golden-Visa-Anträge um fast 40 %. Die Verdopplung der Visa-Schwelle wirkt. Was weiter läuft, ist Athen Riviera, und was weiter steigt, sind die Inseln.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Der Wohnungspreisindex der Bank of Greece stieg im zweiten Quartal 2026 um 5,5 %. Athen plus 5 %, Thessaloniki plus 4,7 %, das übrige Land plus 7,1 %. 2025 lag der Jahresschnitt noch bei 8,3 %, 2024 bei 9,1 %. Griechenland veröffentlicht keine laufende Transaktionsstatistik, deshalb fehlt die zweite Hälfte des Bildes. Ausländische Immobilieninvestitionen sanken 2025 auf 2,05 Milliarden Euro, 22 % weniger als 2024.
Die Baugenehmigungen fielen von Januar bis August 2025 um 24,5 %, zogen Anfang 2026 aber wieder an. Das große Einzelprojekt ist Ellinikon an der Athener Riviera: rund 1.000 Wohnungen verkauft, alle 315 Küstenlagen weg, der Riviera Tower im Bau, erste Übergaben 2027. Lamda nennt fehlendes Inventar als Bremse, nicht fehlende Nachfrage. Auf Kreta bieten Makler Off-plan-Villen zu 3.800 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter an, Kreta führt die Auslandsnachfrage mit rund einem Drittel. Die 7,1 % Preisanstieg im übrigen Land sind der härteste Beleg dafür, dass sich der Boom von Athen auf die Inseln verlagert.
Unter den aktiven Golden-Visa-Inhabern sind über die Hälfte Chinesen. Auf Kreta dominieren Niederländer, Deutsche und Belgier, 71 % von ihnen wollen Neubau. Die Zahl neuer Golden-Visa-Anträge fiel von Januar bis Juli 2026 auf 3.086, minus 39 %, nach 7.021 im Jahr 2025 und dem Rekord von 9.372 im Jahr 2024.
Seit Gesetz 5100/2024 gelten 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und Inseln über 3.100 Einwohnern, 400.000 Euro im Rest des Landes, 250.000 Euro nur bei Umwidmung von Gewerbe zu Wohnen oder bei denkmalgeschützten Gebäuden. Ein einziges Objekt, mindestens 120 Quadratmeter, Kurzzeitvermietung verboten bei 50.000 Euro Strafe und Entzug. Das Gesetz 5275/2026 vom Februar hat nur das Verfahren geändert, nicht die Schwellen. Der Rückstau wurde von über 52.000 auf 29.273 Anträge abgebaut.
In den Athener Innenstadtbezirken 1 bis 3 und im ersten Bezirk von Thessaloniki sind neue Registrierungen für Kurzzeitvermietung bis Ende 2027 gesperrt. Wer dort eine Wohnung für Airbnb kauft, kauft ohne Lizenz. Die nationale Wohnstrategie 2026 bis 2035 schlägt eine Portfolio-Kategorie für das Golden Visa vor, das ist nicht in Kraft.
Neue variabel verzinste Wohnkredite kosteten im Mai 2026 3,5 %. Nur etwa 20 % der Käufe in Griechenland sind kreditfinanziert, rund 14.000 Hypotheken im Jahr gegenüber 80.000 vor der Krise. Der Markt ist ein Bargeldmarkt, das dämpft Zinsrisiken und verschärft die Abhängigkeit vom Auslandskapital.
Athen stagniert auf hohem Niveau, die Inseln steigen weiter, solange Nordeuropäer bar kaufen. Ein Rückgang der Auslandsinvestitionen um ein Fünftel in einem Bargeldmarkt heißt, dass die Nachfrage, die die Preise gemacht hat, gerade wegbricht. 2027 würde ich für Athen und Thessaloniki eher Seitwärts als Plus erwarten.
Auf Kreta und den Kykladen wird off-plan an Käufer verkauft, die das griechische Baurecht nicht kennen. Der Klassiker: Villa auf Grund außerhalb des Bebauungsplans, Baugenehmigung für 200 Quadratmeter, gebaut sind 280. Oder das Grundstück ist nach Forstkataster Wald. Das sieht man weder im Prospekt noch auf der Besichtigung.
Forstkataster und Grundbuchreform, Baugenehmigung gegen Bestand, die Energieausweis-Pflicht, bei Kurzzeitvermietung die Sperrzone. Beim Golden Visa die 120 Quadratmeter und die Einzelobjekt-Regel, weil Makler gern zwei kleine Wohnungen zusammenrechnen, was seit 2024 nicht mehr geht.
Griechenland ist der Markt, in dem die Abkühlung am besten messbar ist. Für Wohnsitzkäufer ohne Visa-Motiv ist das eine bessere Verhandlungsposition als 2024. Für Visa-Käufer ist das Programm mit 800.000 Euro in den Lagen, die sie wollen, zu teuer geworden, und der Markt bestätigt das.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Griechenland steht im Länderkompass Griechenland, die Bauweise unter So wird in Griechenland gebaut.