Marktlage Indonesien
Bali ist die Warnung in dieser Reihe. Seit Februar 2026 verbietet eine Provinzverordnung ausdrücklich das Strohmann-Eigentum, mit Abriss als Sanktion. Eine Sondereinheit der Polizei ermittelt, 48 Bauten am Bingin Beach wurden abgerissen, und auf produktivem Land und in Wasserrückhalteflächen gibt es seit den Überschwemmungen vom September 2025 keine Genehmigungen mehr. Gleichzeitig sind über 70 Residenzprojekte im Verkauf.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Ausländer dürfen in Indonesien kein Volleigentum Hak Milik halten, das steht seit 1960 im Agrargesetz, und Strohmann-Konstruktionen waren danach immer schon nichtig. Neu ist, dass Bali das jetzt durchsetzt. Die Provinzverordnung Perda 4/2026, unterzeichnet am 24. Februar 2026, verbietet Nominee-Eigentum und dessen Vermittlung und sieht Verwaltungssanktionen vor: Verwarnung, Schließung, Entzug der Genehmigung, Abriss, Geldbußen, plus Verweis auf das Strafrecht. Im September 2026 forderte der Gouverneur Notare und Urkundsbeamte auf, solche Verträge nicht mehr zu beurkunden. Die Sondereinheit der Polizei gegen Landmafia zählt 2025 vier Anzeigen, 2026 bisher fünf, und warnt vor Konfiskation. Am Bingin Beach wurden im Juli 2025 48 Bauten abgerissen. Die oft zitierte Zahl von 10.500 Nominee-Grundstücken ist nicht verifizierbar.
Hak Pakai, das Nutzungsrecht, für 30 plus 20 plus 30 Jahre, mit Aufenthaltstitel KITAS oder KITAP, bei Mindestpreisen nach Ministerialverordnung von 2022: auf Bali 5 Milliarden Rupiah für ein Haus, 2 Milliarden für ein Apartment. Oder Pacht, Hak Sewa, typisch 25 bis 30 Jahre mit Verlängerungsoption, die rechtlich eine Option des Eigentümers ist, nicht des Pächters. Oder eine indonesische Gesellschaft mit ausländischem Kapital PT PMA mit Hak Guna Bangunan. Alles andere ist seit Februar 2026 nicht nur nichtig, sondern sanktioniert.
Horwath HTL zählt im März 2026 über 70 hospitality-managed Residenzprojekte im Verkauf, Canggu und Berawa rund 40 %, Uluwatu 21 %, die Nordwestküste um Seseh und Pererenan 17 %. Dazu 45 Hotels mit 5.641 Zimmern in der Pipeline. Die Hotelbelegung lag 2025 bei 73,2 %, 2,5 Punkte weniger als 2024, bei einem Rekord von 6,95 Millionen internationalen Ankünften. Mehr Gäste, weniger Auslastung: Das Angebot wächst schneller als die Nachfrage. Zahlen zur Villenbelegung in Canggu oder Uluwatu und zu unverkauften Villen gibt es nur aus Maklerblogs, die lasse ich weg.
Ein flächendeckendes Moratorium hat der Gouverneur im Januar 2025 abgelehnt. Nach den Überschwemmungen vom 14. September 2025 mit 18 Toten gilt eine Anweisung: keine Hotels, Villen und Restaurants mehr auf produktivem Land und in Wasserrückhalteflächen, keine neuen Genehmigungen dagegen. Das Einzugsgebiet des Ayung hat noch rund 3 % Wald. Sechs Regentschaften außerhalb des Südens haben vereinbart, ab 2026 keine neuen Hotels und Restaurants mehr zu genehmigen, unter der Bedingung einer Steuerumverteilung. Kein Bauverbot, kein Enddatum, aber ein Genehmigungsklima, in dem ein Off-plan-Projekt auf ehemaligem Reisfeld seine Genehmigung verlieren kann.
Der Villenmarkt im Süden Balis ist ein Vermietungsmarkt, der jetzt von zwei Seiten unter Druck kommt: wachsendes Angebot bei fallender Auslastung und eine Behörde, die zum ersten Mal die Eigentumsstruktur prüft. Ich erwarte, dass Nominee-Objekte in den nächsten zwei Jahren unverkäuflich werden, weil kein Notar sie mehr beurkundet, und dass Pachtobjekte mit kurzer Restlaufzeit deutlich an Wert verlieren.
Das Risiko ist nicht die Rendite, sondern der Totalverlust. Wer über einen Strohmann hält, hält nichts, und seit 2026 droht dafür der Abriss. Wer eine Villa auf Pachtland mit 22 Jahren Restlaufzeit kauft, kauft ein abschmelzendes Recht. Und wer off-plan auf einem Reisfeld in Pererenan kauft, kauft in ein Genehmigungsrisiko, das der Bauträger nicht trägt, weil er mit der Anzahlung baut.
Das Zertifikat beim Land Office BPN, die Rechtsform des Haltens, die Restlaufzeit und die Verlängerungsklausel wörtlich, die Flächenwidmung im Raumplan RTRW, die Baugenehmigung PBG und die Wasserrückhalte-Zone. Und die Bauqualität: Stahlbetonskelett mit Ziegelausfachung in der Erdbebenzone, oft ohne Ringanker, mit Flachdächern, die im Monsun versagen.
Bali ist das Land, in dem ich am häufigsten Nein sage. Legal, mit Hak Pakai oder PT PMA, mit Aufenthaltstitel und mit einem Objekt, das man selbst nutzt, geht es. Als Investment über eine Konstruktion, die ein Makler empfiehlt, geht es nicht, und seit 2026 ist das keine Rechtsmeinung mehr, sondern Verwaltungspraxis.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Indonesien steht im Länderkompass Indonesien, die Bauweise unter So wird in Indonesien gebaut.