Marktlage Italien
Italien ist der ruhigste der vier Südmärkte: Preise plus 4 %, Verkäufe stabil, Neubau zieht an. Die Auslandsnachfrage ist zu 70 % deutsch und konzentriert sich auf Sizilien, Apulien, die Toskana und die Seen. Dort steigen die Preise schneller als im Land. Was nachhallt, ist der Superbonus: 172 Milliarden Euro Sanierungsförderung sind ausgelaufen.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Der ISTAT-Preisindex lag im zweiten Quartal 2026 um 4 % über dem Vorjahr, Neubau plus 5 %, Bestand plus 3,7 %. Turin plus 8,5 %, Rom plus 6,4 %, Mailand nur noch plus 2,4 %. Die Finanzverwaltung zählte 201.596 Verkäufe im Quartal, praktisch unverändert, Neubau plus 15,6 %, Bestand minus 0,8 %. Florenz minus 8,3 %, Neapel plus 4,2 %. Baugenehmigungen für 13.246 neue Wohnungen im Quartal, plus 8 %.
Am Gardasee kostete der Quadratmeter im Mai 2026 im Schnitt 4.768 Euro, 9 % mehr als im Vorjahr, in Torri del Benaco bis 7.072 Euro. Die Auslandskäufe 2025 verteilten sich auf Sizilien 18 %, Apulien 17 %, Lazio 15 %, Toskana 13 %, Sardinien 9 %. Das sind keine Neubaumärkte, sondern Bestandsmärkte mit Sanierungsbedarf. Ein echtes Überangebot wie an der Costa del Sol gibt es in Italien nirgends, dafür einen anderen Überhang: fertig sanierte Superbonus-Objekte, deren Sanierungsqualität niemand geprüft hat.
Ausländer kauften 2025 für 5,5 Milliarden Euro, 10 % mehr als 2024, 8.700 Käufer, im Schnitt 632.000 Euro pro Objekt. 70 % aller Auslandskäufe gingen an Deutsche. Das ist der höchste deutsche Anteil in allen Märkten, die ich beobachte, und es bedeutet: Der deutsche Käufer hat in Italien keinen Informationsvorsprung, er ist der Markt.
Italien hat nie eine Immobilienroute gehabt. Das Investor Visa läuft über Staatsanleihen ab 2 Millionen, Unternehmen ab 500.000, Start-ups ab 250.000 Euro oder eine Spende von 1 Million. 2025 gab es 209 Anträge bis Anfang Dezember, 63 % mehr als 2024. Interessanter ist die Flat Tax für Neo-Residenten: 100.000 Euro im Jahr bei Einführung 2017, 200.000 seit August 2024, 300.000 Euro seit 1. Januar 2026, Familienangehörige je 50.000. Italien verteuert den Zuzug Wohlhabender in Schritten.
Der Superbonus ist Ende 2025 ausgelaufen. Seit 2020 wurden Abzüge von rund 172 Milliarden Euro gewährt, 505.000 Baustellen. Für Käufer heißt das zweierlei: Es gibt sehr viele frisch gedämmte Häuser auf dem Markt, und bei vielen davon wurde unter Zeitdruck und mit fremdem Geld gebaut. Wärmedämmverbundsysteme auf Natursteinmauerwerk ohne Dampfbremse sind der typische Befund.
Neue Wohnkredite kosteten im August 2026 nach ABI im Schnitt 3,56 %, 0,16 Prozentpunkte mehr als im Juli. Im Dezember 2023 waren es 4,42 %. Der Zins steigt also wieder, aber von einem tieferen Niveau als 2023.
Italien hat die wenigsten Übertreibungen und wird deshalb am wenigsten korrigieren. Vier Prozent Preiswachstum bei stabilen Verkäufen sind ein normaler Markt. Die Ausnahmen sind die deutschen Lieblingslagen am Gardasee und in Apulien, wo deutsche Nachfrage deutsche Preise macht.
Nicht der Markt, sondern das Objekt. Italienische Bestandshäuser sind baurechtlich oft nicht konform, Anbauten ohne Genehmigung sind die Regel, nicht die Ausnahme. Der Notar prüft das nicht, der Geometra bestätigt die Konformität auf Zuruf. Und ein Superbonus-Haus mit falsch ausgeführter Dämmung ist ein Sanierungsfall im zweiten Durchgang.
Die Conformità urbanistica und catastale gegen den Bestand, den Energieausweis APE gegen die tatsächliche Ausführung, bei Superbonus-Objekten die Asseverazione und die Fotos der Bauphasen. Bei Erdbebenzonen den Nachweis der statischen Ertüchtigung.
Für Wohnsitzkäufer der solideste der vier Südmärkte. Kein Markt zum Spekulieren, ein Markt zum Bleiben. Wer kauft, kauft ein Haus und dessen Baugeschichte, nicht einen Marktzyklus.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Italien steht im Länderkompass Italien, die Bauweise unter So wird in Italien gebaut.