Marktlage Mauritius
Mauritius hat im Juli 2026 die Erwerbssteuer für Ausländer verdoppelt, ohne Bestandsschutz für laufende Reservierungen. Die Immobilien-Direktinvestitionen sind 2025 um 11 % gefallen, die südafrikanischen um 36 %, und der Preisindex steht nach 14 % im Herbst 2025 im Frühjahr 2026 praktisch still. Der Staat dreht den Hahn zu, während die Pipeline voll ist.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Der Preisindex RPPI des Statistikamts stieg im dritten Quartal 2025 um 13,9 %, im ersten Quartal 2026 nur noch um 1 % nominal, real minus 1,8 %. Die Bank of Mauritius weist für 2025 Immobilien-Direktinvestitionen von 21,4 Milliarden Rupien aus, 10,7 % weniger als 2024, davon 17,2 Milliarden in den Ausländerprogrammen IRS, RES, PDS und Smart City, minus 7,8 %. Die Behörde EDB erteilte 2025 862 Genehmigungen für Wohnungskäufe durch Nichtbürger, Genehmigungen sind keine Abschlüsse. Angebotspreise für Apartments lagen 2025 um 5 % niedriger, das sind Inseratsdaten.
Die letzte veröffentlichte Aufschlüsselung nach Einheiten stammt von 2021: Franzosen inklusive Réunion 42 %, Südafrikaner 20 %, Briten 7 %. Nach Kapitalströmen 2025 führt Großbritannien mit 19,5 Milliarden Rupien, das ist ein Ausreißer gegenüber 1,8 Milliarden im Vorjahr und vermutlich wenigen Großtransaktionen geschuldet. Frankreich 8,9 Milliarden, minus 5 %. Südafrika 3 Milliarden, minus 36 %. Der südafrikanische Käufer, der 2024 noch um 23 % zugelegt hatte, ist der erste, der ausfällt.
Die EDB-Pipeline umfasste Ende 2023 183 Projekte mit über 7.800 Einheiten, konzentriert in Rivière du Rempart, Pamplemousses und Black River. Baugenehmigungen für Wohnen stiegen 2024 um 9 %, die genehmigte Wohnfläche sank um 14 %, es werden also kleinere Einheiten gebaut. Der Zensus 2022 zählte 13,9 % leere Wohnungen. Richtpreise im Premiumsegment nach Maklerangaben: Grand Baie 3.800 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, Black River bis 4.700, Moka Smart City 2.500 bis 3.700. Eine offizielle Stelle, die von Überangebot spricht, gibt es nicht. Die Zahlen sprechen es trotzdem aus.
Die Residence Permit gibt es weiter bei Kauf ab 375.000 Dollar in IRS, RES, PDS, Smart City oder G+2, gültig solange das Eigentum besteht. Neu im Haushalt 2026/27: Registration Duty für ausländische Käufer und Land Transfer Tax für Verkäufer in den Programmen von 5 % auf 10 % für Urkunden ab 1. Juli 2026, ohne Bestandsschutz für frühere Reservierungen. Für G+2 keine neuen Pachten auf Staatsland zum Verkauf an Ausländer und eine Sonderabgabe von 10 %. Smart-City-Anreize für Projekte, die nach Juni 2025 genehmigt wurden, sind gestrichen. Die Kaufroute außerhalb der Programme ab 500.000 Dollar ist abgeschafft. Dazu ein neues Golden Visa ab 1 Million Dollar in FinTech, KI, Biotech oder Erneuerbare - nicht in Immobilien.
Zehn Prozent Erwerbssteuer auf ein Objekt von 600.000 Dollar sind 60.000 Dollar, die der Käufer beim Wiederverkauf erst einmal aufholen muss, plus 10 % Transfer Tax des Verkäufers, die in den Preis wandert. Bei einem Index, der real fällt, heißt das: Wer 2026 kauft, braucht fünf bis acht Jahre, bis der Verkauf kostendeckend wird, bei Preiswachstum von 2 bis 3 % im Jahr. Das ist meine Rechnung mit benannten Annahmen, keine Prognose der Insel.
Die Projekte der Pipeline wurden mit 5 % Steuer und Smart-City-Anreizen kalkuliert. Bauträger, deren Vorverkauf jetzt stockt, strecken Bauzeiten oder ändern Phasen. Der Käufer eines PDS-Appartements in Phase 2 sitzt dann in einem halbfertigen Resort. Die Bankgarantie GFA ist in Mauritius Pflicht bei Verkauf vor Fertigstellung, aber ihre Deckung und ihr Aussteller sind zu prüfen, nicht vorauszusetzen.
Die EDB-Genehmigung des Projekts und des Käufers, die Garantie d'achèvement mit Aussteller, den Title Deed nach dem Deeds Registry, die Pachtstruktur bei Staatsland und die Bauweise: Mauritius baut Stahlbeton mit Hohlblock, bei Küstenlage ist Chloridkorrosion der Bewehrung das Thema, das nach zehn bis zwanzig Jahren sichtbar wird.
Mauritius war das Land, in dem ein Kauf gleichzeitig Aufenthalt, Steuerort und Ferienhaus war. Der Steuerort wird teurer, der Aufenthalt bleibt, das Ferienhaus ist mit 10 % Eintrittsgeld ein Luxusgut und kein Investment. Wer die Insel will, kann kaufen, sollte aber den Wiederverkauf aus der Rechnung streichen.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Mauritius steht im Länderkompass Mauritius, die Bauweise unter So wird in Mauritius gebaut.