Marktlage Montenegro
Montenegro hat seine Neubaupreise in fünf Jahren mehr als verdoppelt, bei 174 Baugenehmigungen in einem halben Jahr und 71.000 leeren Wohnungen im Zensus. Der EU-Beitritt 2028 ist das Narrativ, das alles trägt. Die Golf-Deals, über die alle reden, sind in Montenegro nicht zustande gekommen.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Das Statistikamt Monstat meldet für das zweite Quartal 2026 einen Neubaupreis von 2.557 Euro pro Quadratmeter im Landesschnitt, 16,2 % mehr als im Vorjahr. Podgorica 2.510, Küste 2.838 Euro. 2020 lag der Wert bei rund 951 Euro, das ist mehr als eine Verdopplung in fünf Jahren. Die Zahl der Kaufverträge veröffentlicht niemand, Monstat erfasst nur Preise. Der Zensus 2023 zählte 392.909 Wohnungen, davon 71.204 leer, in den Küstengemeinden sind über 45 % nicht dauerhaft bewohnt.
Für ein Projekt von Jared Kushners Affinity Partners in Montenegro gibt es keinen Beleg. Affinity ist in der Region in Albanien aktiv, wo das Resort auf Sazan und bei Zvërnec im Juni 2026 nach einer Warnung der EU-Kommission ausgesetzt wurde, und war in Belgrad am Generalštab beteiligt, wo das Projekt nach Protesten gestoppt wurde. Emaar baut in Montenegro ebenfalls nicht. Richtig ist: Emaar-Gründer Mohamed Alabbar hat über Eagle Hills im Frühjahr 2025 ein Abkommen mit der Regierung Spajić für die Velika plaža bei Ulcinj verhandelt, die Rede war von 30 Milliarden Euro. Der Präsident verweigerte die Unterschrift, es gab Proteste, und im Mai 2025 zog sich Alabbar aus Ulcinj zurück. Ein konkretes Eagle-Hills-Bauprojekt in Montenegro ist bis heute nicht bekannt. Was real steht, sind die drei Marinaprojekte: Luštica Bay mit Angebotspreisen um 10.200 Euro pro Quadratmeter, Portonovi um 9.700, Porto Montenegro um 8.000 - alles Angebotspreise aus Inseraten, Verkaufszahlen gibt es nicht.
Die Zentralbank erfasst die Zahlungsströme nach Herkunftsland. Im ersten Halbjahr 2026 kauften Ausländer für 237,8 Millionen Euro: Serbien 55,8 Millionen, Deutschland 22,9, USA 20,8, Schweiz 18,5, Türkei 16,3. Russland liegt mit 5,4 Millionen auf Platz 10. Russische Direktinvestitionen fielen von 127 Millionen 2022 auf 34 Millionen 2025, minus 73 %. Der russische Käufer, der den Boom 2022 gemacht hat, ist weg. Im Grundbuch stehen Ausländer mit rund 50.000 Gebäuden und 94.000 Parzellen, Serben 15.038 Personen, Russen 4.529, Deutsche 2.243.
Seit der Novelle des Ausländergesetzes vom 31. Dezember 2025, veröffentlicht Anfang Januar 2026, braucht ein Aufenthaltstitel über Immobilie eine Steuerbemessungsgrundlage von mindestens 150.000 Euro, nachgewiesen über den Bescheid zur Grunderwerbsteuer, bei mindestens 50 % Eigentumsanteil. EU-Bürger sind von der Schwelle ausgenommen. Firmendirektoren müssen mindestens 5.000 Euro Jahressteuer zahlen. Altbesitzer bleiben bei der Verlängerung im alten Regime. Das genaue Inkrafttreten ist in den Quellen nicht wörtlich bestätigt.
Am 12. Oktober 2026 wurden drei weitere Kapitel geschlossen, 21 von 33 sind damit zu, alle geöffnet. Ziel ist der Verhandlungsabschluss Ende 2026 und der Beitritt 2028. Kroatien blockiert einzelne Kapitel wegen bilateraler Fragen. Das Gesetz über Eigentumsrechte vom März 2025 stellt EU-Bürger beim Erwerb Inländern gleich, aber erst ab dem Beitrittsdatum. Bei den Schwarzbauten: 85.741 Anträge seit 2018, 4.363 Objekte legalisiert. Das neue Legalisierungsgesetz vom August 2025 brachte in zehn Monaten 10.819 Anträge. Die Gesamtzahl illegaler Objekte kennt niemand, sie soll nach der Orthofoto-Aufnahme feststehen.
Der Markt hat den EU-Beitritt eingepreist, bevor er stattfindet. Wenn 2028 hält, ist der Aufschlag verdient. Wenn Kroatien weiter blockiert und es 2030 wird, trägt der Markt zwei Jahre Zinsen auf eine Erwartung. Preissteigerungen von 16 % bei 174 Baugenehmigungen im Halbjahr sind kein Angebotsmangel, sondern ein Genehmigungsstau. Der löst sich, und dann kommt Angebot.
Zwei Drittel aller Küstenwohnungen sind nicht dauerhaft bewohnt. Das ist ein Zweitwohnungsmarkt, der bei der ersten Störung illiquide wird. Dazu der Legalisierungsstau: Wer ein Bestandshaus an der Küste kauft, kauft mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Objekt, das nicht oder nicht vollständig legalisiert ist. Das ist kein Nebenproblem, das ist das Hauptproblem des Landes.
Den Grundbuchauszug List nepokretnosti gegen den Bestand, den Legalisierungsstand, die Nutzungsgenehmigung, bei Neubau die Baugenehmigung und die Vormerkung im Grundbuch, weil eine Pflichtgarantie für die Anzahlung fehlt. Und bei allen Großprojekt-Versprechen: ob es dafür einen Vertrag gibt oder nur eine Pressekonferenz.
Montenegro ist der Markt mit dem größten Abstand zwischen Erzählung und Belegen. Die Erzählung heißt Golf-Milliarden und EU 2028. Die Belege heißen Verdopplung in fünf Jahren, 71.000 leere Wohnungen, 4.363 Legalisierungen in acht Jahren. Für den Eigennutzer mit langem Horizont tragbar. Für den Investor eine Wette auf ein Datum.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Montenegro steht im Länderkompass Montenegro, die Bauweise unter So wird in Montenegro gebaut.