Marktlage Panama
Panama hat drei Jahre Verkaufsrückgang hinter sich, minus 34 % bei Neubauwohnungen 2025, und baut trotzdem weiter. Der Hochhausbestand in Panama City ist auf einem Neunjahrestief, das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Das Visum über Immobilie wurde im September 2026 für Bestandsobjekte auf 500.000 Dollar angehoben, und der Kanal fährt trotz Rekordumsatz mit gedrosselten Slots in den nächsten El Niño.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Der Bauträgerverband Convivienda zählt Neubauverkäufe von 7.687 Einheiten 2023 über 6.126 im Jahr 2024 auf 4.020 im Jahr 2025, minus 34 % im letzten Schritt. Der Maklerverband ACOBIR meldet für das erste Halbjahr 2026 Wohnverkäufe von 695 Millionen Dollar, minus 13 %, das Segment bis 120.000 Dollar brach um 28 % ein. In Panama City lag der Bestand an geplanten, im Bau befindlichen und fertigen Hochhauswohnungen Anfang 2026 bei 16.311 Einheiten, im Mai bei 15.499, das tiefste Niveau seit neun Jahren. Wiederverkaufsinserate gingen um 30 bis 60 % zurück, Neubaupreise stiegen um 15 % in zwölf Monaten. Fertigstellungen fielen 2025 um 30 % auf 10.600 Einheiten.
Die Baugenehmigungen stiegen im Januar 2026 um 29 % auf den höchsten Januarwert seit fünf Jahren, ACOBIR meldet plus 14 % im Wohnbau. Panama baut also in den Rückgang hinein, allerdings von einem bereinigten Bestand aus. Preise in Panama City: Avenida Balboa 2.400 Dollar Wiederverkauf, 3.300 Neubau, Casco Viejo 3.800 und 4.300, Costa del Este 2.500 und 3.800, Punta Pacífica 2.200 und 4.300 Dollar pro Quadratmeter. Die Spanne zwischen Bestand und Neubau ist auffällig groß, das ist in der Regel ein Zeichen für Neubau-Überpreisung, nicht für Bestandsunterbewertung. An der Pazifikküste bei Pedasí zählt ein Makler rund 20 neue Projekte und Strandhäuser zu 1.200 bis 2.000 Dollar pro Quadratmeter, Käufer sind Rentner aus den USA, Kanada und Europa. Coronado und Bocas del Toro sind nicht belegbar.
ACOBIR nennt Kolumbien und die USA als Hauptherkunft, China wachsend, Interesse aus Deutschland. Die Zahl der Qualified-Investor-Zertifikate stieg von Juli 2025 bis Juni 2026 auf 268 für 113,6 Millionen Dollar, nach 193 im Vorjahreszeitraum.
Das Dekret 17 vom 8. September 2026 ersetzt das Dekret 722 von 2020. Für das Qualified Investor Visa gilt jetzt: Erstverkauf einer Neubauimmobilie ab 300.000 Dollar, Kauf einer Bestandsimmobilie ab 500.000 Dollar, Festgeld ab 500.000 Dollar bei Banco Nacional oder Caja de Ahorros, Schenkungen zählen nicht. Die alte Regel, nach der die 300.000 im Oktober 2026 auslaufen sollten, ist damit überholt - Neubau bleibt bei 300.000. Die Regierung steuert die Visa-Nachfrage gezielt in den Neubau ihrer Bauträger.
Der Kanal schloss das Geschäftsjahr 2026 mit Rekordeinnahmen von 6,6 Milliarden Dollar ab. Gleichzeitig wurden die Tagesslots im September 2026 von 36 auf 32 gesenkt und der Tiefgang auf 48 Fuß, der Gatún-See stand drei Fuß unter Maximum, und für Februar bis März 2027 wird ein El Niño mit möglicherweise 29 Slots erwartet. Der Río-Indio-Stausee für 1,6 Milliarden Dollar wird erst 2028 bis 2031 gebaut. Der politische Druck aus Washington hat 2025 zum Austritt aus der chinesischen Belt-and-Road-Initiative geführt, 2026 erklärte der Oberste Gerichtshof die Hafenkonzessionen von CK Hutchison für verfassungswidrig, der Konzern klagt auf 2 Milliarden Dollar. Fitch stuft Panama seit März 2024 mit BB+ unter Investment Grade ein, Moody's hält Baa3 mit negativem Ausblick und prüft im November 2026, S&P bestätigte BBB minus. Das Defizit sank von 6,2 % auf 3,7 % des BIP, die Wirtschaft wuchs im ersten Halbjahr 2026 um 5,5 %.
Panama City hat seinen Überhang abgebaut und startet gerade den nächsten Zyklus. Wer 2026 oder 2027 kauft, kauft am Boden der Verkäufe, aber nicht am Boden der Preise, weil Neubau 15 % teurer geworden ist. Der Wiederverkaufsmarkt ist der ehrlichere Preis. An der Küste läuft ein Rentnermarkt, der an den US-Zinsen und am Dollar hängt, nicht an Panama.
Ein zweites Moody's-Downgrade im November 2026 würde Panama bei zwei von drei Agenturen unter Investment Grade stellen. Das trifft Baufinanzierung und Bauträger direkt. Zweites Risiko: ein Bauträger, der in drei Jahren Rückgang durchgehalten hat, hat das mit Anzahlungen getan. Eine Pflichtgarantie für die Anzahlung nach europäischem Muster gibt es in Panama nicht, was schützt, ist der Vertrag und ein Treuhandkonto, wenn man es durchsetzt. Drittens die Visa-Lenkung in den Neubau, die genau die Objekte teurer macht, die Ausländer kaufen sollen.
Das Registro Público auf Eigentum und Lasten, bei Neubau die Occupancy Permit und den Baufortschritt gegen den Zahlungsplan, die Bauqualität des Hochhauses, weil Panama in Stahlbeton mit Hohlblock baut und die Fassaden nach zehn Jahren das Klima zeigen. Bei Küstenobjekten die Zone der Küstenschutzlinie und die Konzession, wenn es kein Volleigentum ist.
Panama ist der einzige der Sonderländer, in dem der Markt eine echte Bereinigung hinter sich hat. Das macht ihn interessanter als 2023. Es bleibt ein Dollar-Markt mit Länderrisiko, in dem die Bauqualität der Hochhäuser der Prüfpunkt ist, nicht die Rechtslage.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Panama steht im Länderkompass Panama, die Bauweise unter So wird in Panama gebaut.