Marktlage Spanien
Spanien hat das Golden Visa abgeschafft und trotzdem einen Rekordanteil ausländischer Käufer. Die Preise steigen zweistellig, die Verkäufe gehen leicht zurück, und an der Costa del Sol wird so viel gebaut wie seit 2008 nicht. Die angedrohte 100-Prozent-Steuer für Nicht-EU-Käufer ist mit der Parlamentsauflösung vom Tisch.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Der Preisindex des INE stieg im zweiten Quartal 2026 um 12,2 % gegenüber dem Vorjahr, Bestand mit 12,9 % stärker als Neubau mit 7,4 %. Die Zahl der Verkäufe fällt leicht: im Juli 2026 minus 5,1 %, von Januar bis Juli minus 3 %. Die Grundbuchämter melden für das zweite Quartal einen Rekordpreis von 2.487 Euro pro Quadratmeter im Landesschnitt.
An der Costa del Sol wurden 2025 nach Savills 12.265 Neubauwohnungen verkauft, der verfügbare Bestand lag bei 5.328 Einheiten, der Durchschnittspreis im Mehrfamilienbau bei 5.725 Euro pro Quadratmeter, 23 % mehr als im Vorjahr. Projekte verkaufen 30 bis 50 % vor Baubeginn. Estepona, Mijas und Fuengirola stellen zusammen über 60 % des Angebots. In der Provinz Alicante fielen die Verkäufe im ersten Halbjahr 2026 um 7,6 %, im Neubau um 12,4 %, bei einem Ausländeranteil von knapp 45 %. Das ist der Markt, in dem sich als Erstes zeigen wird, ob die Pipeline zu groß ist.
Im zweiten Quartal 2026 gingen 15,98 % aller Käufe an Ausländer, so viel wie noch nie. Briten 7 %, Niederländer 6,9 %, Deutsche 6,1 %. In Alicante liegt der Ausländeranteil bei 46 %, in Málaga bei 37 %, auf den Balearen bei 32 %. Das Notariat trennt genauer: Käufe von Nichtresidenten gingen 2025 um 9,4 % zurück, Käufe von in Spanien lebenden Ausländern stiegen um 5,3 %. Der Markt verschiebt sich vom Zweitwohnsitz zum Wohnsitz.
Die Immobilienroute ist seit 3. April 2025 geschlossen. Messbar hat das die Nachfrage aus der EU nicht gebremst, weil EU-Bürger ohnehin kein Visum brauchten. Gebremst hat es die Nichtresidenten von außerhalb der EU, also genau die Gruppe, die zuvor mit 500.000 Euro den Aufenthalt gekauft hat.
Die angekündigte Steuer von 100 % auf Käufe durch Nicht-EU-Bürger wurde nie im Parlament behandelt. Mit der Auflösung der Cortes am 6. Oktober 2026 und der Neuwahl am 29. November ist die Vorlage verfallen. Was danach kommt, hängt vom Wahlergebnis ab. Bei der Ferienvermietung hat der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 das nationale Register gekippt, die regionalen Register gelten weiter. Neu seit 7. Oktober 2026 ist ein Zuschlag auf die Grundsteuer IBI für Touristenwohnungen in angespannten Zonen von bis zu 150 %.
Neue Hypotheken kosteten im zweiten Quartal 2026 im Schnitt 3,03 %, fest 2,92 %, variabel 3,24 %. Der Euribor für zwölf Monate lag im August bei 2,95 %, fast einen Prozentpunkt über dem Vorjahr.
Die Küstenmärkte werden sich 2027 spalten. Málaga und die Balearen halten wegen knapper Lagen, die Costa Blanca mit ihrem Neubauüberhang und dem hohen Anteil von Rentnerkäufern ist anfälliger. Zweistellige Preissteigerungen bei rückläufigen Verkäufen sind auch hier keine Dauerlage.
Off-plan an der Costa del Sol wird mit 30 bis 50 % Vorverkauf gestartet. Das heißt umgekehrt: 50 bis 70 % der Einheiten sind beim Baustart noch nicht verkauft. Der Bauträger finanziert die Baustelle also mit deiner Anzahlung und hofft auf den Rest. Die Bankgarantie nach Ley 20/2015 ist Pflicht, wird aber oft nicht ausgestellt oder deckt nicht den vollen Betrag.
Die Bankgarantie für jede Rate, die Licencia de Obra, die Nota Simple mit Lasten und bei Bestand die Übereinstimmung von Katasterfläche und tatsächlicher Fläche. In Andalusien zusätzlich die Lage zur Küstenschutzzone und bei älteren Häusern die Legalisierung.
Spanien ist unter den vier Südländern der liquideste Markt und der mit den besten Daten. Das ist ein Vorteil beim Kaufen und beim Verkaufen. Die Rechtsunsicherheit nach der Wahl ist das größte offene Risiko für Nicht-EU-Käufer, nicht für Deutsche und Österreicher.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Spanien steht im Länderkompass Spanien, die Bauweise unter So wird in Spanien gebaut.