Marktlage Georgien
Georgien verkauft Rekordmengen und ist politisch von Europa abgekoppelt. Tiflis ist ein Wohnmarkt mit 77 % einheimischen Käufern. Batumi ist ein Kapitalanlagemarkt mit 52 % Ausländern, 12.400 unverkauften Wohnungen und fallenden Renditen. Das sind zwei Länder in einem.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
In Tiflis wurden 2025 nach Galt & Taggart 42.388 Wohnungen verkauft, 4,3 % mehr als 2024. Der Neubaupreis im Rohzustand lag bei 1.373 Dollar pro Quadratmeter, plus 4 %, Bestand 1.316 Dollar, plus 7,9 %. Die Mietrendite lag im Dezember 2025 bei 8,6 %. Rund 77 % der Käufer sind Georgier, 2023 waren es noch 85 %. Die Baugenehmigungen gingen 2025 um 4,2 % zurück, im vierten Quartal um 32 %, liegen aber noch ein Drittel über dem langjährigen Schnitt. Prognose der Bank für 2026: einstelliges Preiswachstum, Angebotsrisiko durch Großprojekte.
Batumi verkaufte 2025 17.478 Wohnungen, plus 15 %, für rund 1,3 Milliarden Dollar, plus 24 %. Der Durchschnittspreis schlüsselfertig lag bei 1.865 Dollar, Alt-Batumi über 3.000, Peripherie unter 1.500. In den befragten Bauträgerprojekten, etwa 40 % des Primärmarkts, standen Ende 2025 rund 12.400 Wohnungen unverkauft, 13,9 % mehr als ein Jahr davor. Hochgerechnet auf den ganzen Markt wären das 25.000 bis 30.000 Einheiten, das ist meine Rechnung, nicht die der Bank. Die Mietrendite fiel von 8,8 % auf 7,4 %, im ersten Quartal 2026 auf 7,1 %, die Hotelpreise stagnieren. 52 % der Käufer sind Ausländer, Israelis mit 13 % die am schnellsten wachsende Gruppe. Die Bank nennt 2026 ein Konsolidierungsjahr: Verkäufe flach, Preise plus 4 bis 6 %.
Im ersten Quartal 2026 kamen in Batumi 37 % der Käufer aus Georgien, 18 % aus Europa, 16 % aus Russland, Belarus und der Ukraine zusammen, 10 % aus Israel, 4 % aus der Türkei. Die Direktinvestitionen stiegen 2025 auf rund 1,9 Milliarden Dollar, plus 19 %, Immobilien machten 13 % aus, Hauptquellen Großbritannien, Aserbaidschan, Türkei. Der Tourismus wuchs 2025 auf 7,8 Millionen Reisende, Russland 1,61 Millionen plus 13 %, Israel plus 32 %, EU und Großbritannien zusammen eine halbe Million.
Georgien hat im November 2024 die EU-Beitrittsgespräche bis 2028 ausgesetzt. Das EU-Parlament nennt den Prozess im Juni 2026 de facto suspendiert und fordert Sanktionen. Seit 6. März 2026 ist die Visafreiheit für Diplomaten- und Dienstpässe ausgesetzt, die Kommission kann das auf alle Bürger ausweiten. Messbar sind trotzdem gestiegene Kapitalzuflüsse und Touristenzahlen. Die Käuferstruktur verschiebt sich dabei weg von Europa hin zu Israel, Russland und der Golfregion.
365 Tage visafrei gilt weiter für EU-Bürger, seit September 2025 mit scharfen Strafen bei Überziehung. Der Aufenthaltstitel über Immobilie braucht seit 1. März 2026 einen Marktwert von 150.000 Dollar statt 100.000, bewertet durch einen akkreditierten Gutachter, mehrere Objekte kumulierbar, jährlich zu verlängern. Das Ein-Prozent-Regime für Kleinunternehmer bis 500.000 Lari Umsatz besteht fort, seit März 2026 mit strengeren Meldepflichten.
Tiflis: ein normaler Wohnmarkt mit einstelligem Wachstum, getragen von Einheimischen, mit Risiko aus Großprojekten. Batumi: Preise können 2026 nominal noch leicht steigen, weil Bauträger ihre Listenpreise halten, aber die Rendite fällt seit zwei Jahren und der Bestand unverkaufter Wohnungen wächst schneller als die Verkäufe. Wer in Batumi 8 % Rendite versprochen bekommt, bekommt eine Zahl von 2023.
In Batumi kaufst du eine Wohnung in einem Turm, in dem der Bauträger noch die Hälfte selbst hält und die andere Hälfte ebenfalls vermieten will. Deine Konkurrenz beim Vermieten ist das Haus selbst. Dazu Baurecht und Bauqualität: Hochhäuser in Erdbebenzone mit Stahlbetonskelett und Ziegelausfachung, deren Statik der Käufer nie zu sehen bekommt. Und die politische Lage kann die europäische Käuferschicht, die du zum Wiederverkauf brauchst, über Nacht abschneiden.
Den Auszug aus dem öffentlichen Register, die Baugenehmigung und den Stand der Abnahme, den Kaufvertrag auf Rückabwicklungsklauseln bei Bauverzug, die Mietgarantie auf ihre Deckung, also wer sie gibt und mit welchem Vermögen. Und in Batumi: wie viele Einheiten im Haus wirklich verkauft sind, nicht reserviert.
Tiflis kann man als Wohnsitz oder Zweitwohnsitz kaufen, mit der politischen Lage als bewusst getragenem Risiko. Batumi ist für mich kein Investment, sondern eine Angebotsschwemme mit Rendite-Prospekt. Wer dort kauft, sollte bar kaufen, das Objekt selbst nutzen und den Wiederverkauf nicht einplanen.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Georgien steht im Länderkompass Georgien, die Bauweise unter So wird in Georgien gebaut.