Marktlage Portugal
Portugal ist der Markt, in dem die Preise am schnellsten steigen und gleichzeitig weniger verkauft wird. Das ist keine gesunde Kombination. Dazu kommt ein Staat, der die Spielregeln für Ausländer in drei Jahren zweimal grundlegend geändert hat.
Stand Oktober 2026. Quellen am Ende der Seite.
Erst, was da ist. Zahlen aus Statistikämtern, Zentralbanken, Registern und Gesetzblättern, wo es sie gibt. Makler- und Bauträgerzahlen sind als solche benannt. Was sich nicht belegen ließ, steht weiter unten als offen und nicht im Text.
Der Hauspreisindex des Statistikamts INE lag im zweiten Quartal 2026 um 16,5 % über dem Vorjahr, nach einem Rekordwert von 17,8 % im ersten Quartal. Bestandswohnungen stiegen mit 18 % schneller als Neubau mit 12,3 %. Im selben Quartal wurden 40.142 Wohnungen verkauft, 6,4 % weniger als im Vorjahr, das dritte Minusquartal hintereinander. Der Umsatz stieg trotzdem, weil die einzelnen Objekte teurer wurden. In Lissabon kostete der Quadratmeter 2025 im Schnitt erstmals über 5.000 Euro, bei 9.600 Verkäufen im Jahr.
Lissabon hat 2025 Lizenzanträge für 4.250 Neubauwohnungen gestellt, 62 % mehr als im Vorjahr - und das bei Preisen über 5.000 Euro. Landesweit wurden im ersten Halbjahr 2026 22.216 Wohneinheiten lizenziert, 4 % mehr als im Vorjahr, verteilt auf weniger Lizenzen, also größere Projekte. An der Algarve sind die Verkäufe um 12,4 % gefallen, auf Madeira um 15,2 %. In Quinta do Lago und Vale do Lobo liegt der Ausländeranteil nach Maklerangaben bei rund 80 %, in Vilamoura bei 75 %. Dort trifft ein sehr schmaler Käuferkreis auf immer mehr Projekte.
Ausländer haben im zweiten Quartal 2026 1.890 Wohnungen gekauft, 4,7 % aller Käufe und 10,3 % weniger als ein Jahr davor. Der Markt wird also von Portugiesen getragen, nicht von Zuwanderern - mit der Ausnahme der Algarve, wo Deutsche, Niederländer und Belgier den Ton angeben. Die Golden-Visa-Erteilungen 2025 gingen vor allem an Amerikaner, Chinesen und Briten.
Die Immobilienroute zum Golden Visa ist seit Oktober 2023 gestrichen. Übrig sind Fonds ab 500.000 Euro, Kultur, Forschung und Unternehmensgründung. Seit 19. Mai 2026 braucht man für die Staatsbürgerschaft zehn Jahre legalen Aufenthalt statt fünf, gezählt ab Ausstellung der Aufenthaltskarte. Die Behörde AIMA hatte im Oktober 2026 rund 40.000 Anträge offen und erst 13 % bearbeitet. Aus den Golden-Visa-Fonds wurden von Januar bis Mai 2026 knapp 95 Millionen Euro abgezogen, mehr als im ganzen Jahr 2025. Wer auf dieses Programm gesetzt hat, zieht sich zurück.
Das Wohnpaket Mais Habitação von 2023 wurde Ende 2024 weitgehend zurückgenommen: Ferienvermietungslizenzen sind wieder unbefristet, die Sonderabgabe ist rückwirkend weg, die Zuständigkeit liegt bei den Gemeinden. Lissabon nutzt das und hat am 1. Februar 2026 rund 6.765 Registrierungen gelöscht, etwa ein Drittel. Wer in Lissabon eine Wohnung zur Ferienvermietung kauft, kauft heute in ein kommunales Kontingent hinein. Der Steuerstatus NHR ist durch IFICI ersetzt: 20 % auf portugiesisches Erwerbseinkommen aus qualifizierter Tätigkeit, Pensionen sind nicht mehr befreit.
Neue Wohnkredite kosteten im August 2026 im Schnitt 3,0 %, nach 2,88 % ein Jahr davor. Die EZB hat 2026 zweimal erhöht, der Einlagesatz liegt seit September bei 2,5 %. Nichtresidenten bekommen in der Praxis 60 bis 70 % Beleihung, das ist Bankpraxis, keine amtliche Zahl.
Zweistellige Preissteigerungen bei fallenden Verkaufszahlen halten nicht. Wer heute kauft, sollte mit einer Phase rechnen, in der die Preise stehen oder nachgeben, während die Zinsen leicht steigen. Ein Wiederverkauf in zwei, drei Jahren ist unter diesen Bedingungen kein Plan, sondern eine Wette.
An der Algarve kommt viel Neubau auf einen Markt, der schon schrumpft. Off-plan in Vilamoura oder an der Westalgarve heißt: Du konkurrierst beim späteren Verkauf mit dem Bauträger selbst, der nebenan die nächste Phase anbietet.
Bei Neubau die Baugenehmigung und den Stand der Lizenz, nicht die Broschüre. Bei Ferienvermietung das kommunale Register und die Containment-Zone. Bei jedem Objekt die Caderneta Predial und die Nutzungslizenz, weil in Portugal der Bestand oft nicht dem Register entspricht.
Portugal bleibt ein Wohnland, kein Renditeland. Wer dort leben will, kann kaufen, sollte aber die Preisspitze nicht als Normalzustand lesen. Wer Aufenthalt oder Pass als Hauptmotiv hat, muss nach den Änderungen von 2023 und 2026 neu rechnen.
Diese Punkte konnte ich bis Oktober 2026 nicht belastbar belegen. Sie fehlen deshalb oben, und wer dazu eine Primärquelle hat, darf sie mir schicken.
Die Marktlage sagt, in welches Umfeld du kaufst. Ob das Objekt selbst taugt, zeigen Register, Genehmigung, Vertrag und Bausubstanz. Die Rechtslage in Portugal steht im Länderkompass Portugal, die Bauweise unter So wird in Portugal gebaut.